Direito português
Habitação, arrendamento e subarrendamento habitacional
2026-10-13 /16:20
Habitação, arrendamento e subarrendamento habitacional
20-05-2026
Medidas de incentivo à habitação e ao arrendamento ou subarrendamento habitacional
Contratos de investimento para arrendamento (CIA)
Limites máximos de renda por tipologia em cada concelho
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
(1) Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio / Presidência do Conselho de Ministros. - No uso da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação. Diário da República. - Série I - n.º 97 (20-05-2026), pp. 14-40.
(2) Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro / Presidência do Conselho de Ministros e Finanças. - Regulamenta as disposições do regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA) aprovado no anexo I do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, relativas aos procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação do CIA, aos requisitos de elegibilidade dos investidores e às obrigações a que estes ficam sujeitos.. Diário da República. - Série I - n.º 190 - Suplemento (30-09-2026), pp. 2-12.
(3) Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro / Presidência do Conselho de Ministros e Finanças. - Regulamenta o disposto no artigo 4.º do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, relativamente aos limites máximos de renda por tipologia aplicáveis no âmbito do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Diário da República. - Série I - n.º 198 (13-10-2026), pp. 2-12.
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13-10-2026
Arrendamento acessível
Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.).
Limites máximos de renda por tipologia em cada concelho
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
(1) Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro / Presidência do Conselho de Ministros e Finanças. - Regulamenta o disposto no artigo 4.º do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, relativamente aos limites máximos de renda por tipologia aplicáveis no âmbito do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Diário da República. - Série I - n.º 198 (13-10-2026), pp. 2-12.
PRESIDÊNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS E FINANÇAS
Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro
Através do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o Governo aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), com o objetivo de promover a oferta pública e privada de arrendamento habitacional com rendas inferiores aos valores praticados no mercado, proporcionando aos proprietários e promotores interessados um quadro de previsibilidade e clareza quanto aos limites de renda e condições a aplicar, com ênfase na simplificação administrativa e na eficiência de procedimentos.
A disponibilização de oferta de habitação em regime de arrendamento acessível permite aceder a um conjunto de incentivos fiscais previstos na legislação, designadamente à isenção de IRS e de IRC aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos abrangidos pelo RSAA, e às isenções em sede de IMT e IMI em investimentos destinados à aquisição de imóveis e à construção e reabilitação de imóveis para arrendamento acessível. A estes benefícios fiscais, acrescem os regimes especiais de tributação aplicáveis a organismos de investimento alternativos que invistam em imóveis destinados ao arrendamento acessível.
O RSAA permite, também, aceder a um conjunto de incentivos introduzidos no Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual, através da possibilidade de reclassificação de solo rústico para urbano, mediante alteração simplificada do plano diretor municipal, quando destinadas a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível. A inclusão, pelos promotores de operações de loteamento urbano ou de operações urbanísticas de impacte relevante, de oferta destinada a arrendamento acessível, confere, ainda, a possibilidade de dispensa de compensações urbanísticas, nos termos previstos nos artigos 43.º e 44.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.
Nos termos previstos no n.º 1 do artigo 4.º do anexo iii ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, a renda mensal dos contratos de arrendamento e subarrendamento abrangidos pelo RSAA deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia a definir em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, tendo por base 80 % da mediana de valores de renda divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.), para o concelho do locado, podendo tomar também em consideração as características dos imóveis, designadamente o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo. Assim, na definição dos limites máximos, têm-se em consideração duas situações que, objetivamente, correspondem a um acréscimo de valor dos imóveis: a disponibilidade de estacionamento privativo e um desempenho energético de classe A ou superior.
No cálculo dos limites máximos de renda por tipologia, foram, ainda, considerados os limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados, bem como os valores estabelecidos nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.
Assim:
Nos termos do n.º 1 do artigo 4.º do anexo iii ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, manda o Governo, pelo Ministro de Estado e das Finanças e pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, o seguinte:
Artigo 1.º
Objeto
A presente portaria estabelece os limites máximos de renda, por tipologia, dos contratos de arrendamento e subarrendamento abrangidos pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, aprovado no anexo iii ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (RSAA), nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 4.º do anexo referido.
Artigo 2.º
Limites máximos de renda por tipologia
1 - Os limites máximos de renda por tipologia de habitação aplicáveis no âmbito do RSAA são estabelecidos nos termos do anexo à presente portaria, que dela faz parte integrante.
2 - No caso de partes de habitação, os limites a que se refere o número anterior são definidos de acordo com a seguinte fórmula:
Vref(ph) = Vref(h) × Auq/Aut
em que:
Vref(ph) - Limite de renda aplicável à parte de habitação;
Vref(h) - Limite de renda por tipologia aplicável à habitação;
Auq - Área útil do quarto ou dos quartos a que corresponde a parte de habitação em causa, majorada em 25 % caso tenha instalação sanitária privativa;
Aut - Área útil do total dos quartos integrantes da habitação.
3 - Para os efeitos previstos nos números anteriores, considera-se como «habitação» e «parte de habitação», respetivamente, o disposto nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 3.º do RSAA.
4 - Os valores resultantes do disposto nos números anteriores são objeto da seguinte majoração cumulativa:
a) 10 %, caso o arrendamento inclua estacionamento privativo;
b) 10 %, caso o locado possua nível de desempenho energético A ou superior, de acordo com certificado de desempenho energético válido à data da celebração do contrato de arrendamento.
Artigo 3.º
Revisão e atualização
1 - Os limites máximos referidos no n.º 1 do artigo anterior devem ser objeto de revisão periódica, mediante alteração da presente portaria, com efeitos a 1 de janeiro do ano seguinte à data da revisão, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Nos anos em que a revisão a que se refere o número anterior não tenha lugar, os limites máximos referidos no n.º 1 do artigo anterior são objeto de atualização automática, com efeitos a 1 de janeiro, de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do NRAU divulgado no ano anterior.
Artigo 4.º
Divulgação
1 - Os limites referidos no n.º 1 do artigo 2.º, com a revisão ou atualização previstas no artigo anterior, são divulgados em plataforma eletrónica, gerida pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.).
2 - A plataforma eletrónica a que se refere o número anterior disponibiliza uma ferramenta de cálculo das majorações aplicáveis e dos limites aplicáveis a partes de habitação, referidos nos n.os 2 e 4 do artigo 2.º
Artigo 5.º
Interoperabilidade e partilha de dados
Sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o IHRU, I. P., promove a celebração de protocolos de interoperabilidade que possibilitem a obtenção, através de serviços de interoperabilidade disponibilizados na Plataforma de Interoperabilidade da Administração Pública (iAP), dos documentos e informação necessários à aplicação do RSAA, designadamente para efeitos do disposto no n.º 2 do artigo 4.ºe no artigo 8.º desse regime, com as seguintes entidades:
a) Instituto dos Registos e do Notariado, I. P. (IRN, I. P.);
b) Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.);
c) Agência para a Energia (ADENE);
d) Municípios e entidades intermunicipais.
Artigo 6.º
Norma revogatória
São revogadas:
a) A Portaria n.º 175/2019, de 6 de junho;
b) A Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho;
c) A Portaria n.º 177/2019, de 6 de junho.
Artigo 7.º
Entrada em vigor e produção de efeitos
1 - A presente portaria entra em vigor no dia seguinte à sua publicação.
2 - O disposto no artigo anterior produz efeitos a 1 de setembro de 2026, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
3 - Entre 1 de setembro de 2026 e a data de entrada em vigor da presente portaria, aplicam-se como limites máximos de renda, por tipologia, os valores estabelecidos nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.
O Ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, em 6 de outubro de 2026. - O Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Martinez de Castro Pinto Luz, em 1 de outubro de 2026.
ANEXO
(a que se refere o n.º 1 do artigo 2.º)
Limite máximo de renda por tipologia, em cada concelho
|
Concelho |
T0 |
T1 |
T2 |
T3 |
T4 |
T5 |
> T5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Abrantes |
265 € |
340 € |
442 € |
545 € |
596 € |
698 € |
T5 + n * 50 |
|
Águeda |
283 € |
362 € |
471 € |
580 € |
635 € |
744 € |
T5 + n * 50 |
|
Aguiar da Beira |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Alandroal |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Albergaria-a-Velha |
296 € |
379 € |
493 € |
607 € |
665 € |
779 € |
T5 + n * 50 |
|
Albufeira |
554 € |
709 € |
923 € |
1 136 € |
1 243 € |
1 457 € |
T5 + n * 100 |
|
Alcácer do Sal |
357 € |
457 € |
595 € |
733 € |
802 € |
940 € |
T5 + n * 50 |
|
Alcanena |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Alcobaça |
318 € |
408 € |
530 € |
653 € |
715 € |
838 € |
T5 + n * 50 |
|
Alcochete |
460 € |
589 € |
766 € |
943 € |
1 032 € |
1 210 € |
T5 + n * 75 |
|
Alcoutim |
488 € |
625 € |
814 € |
1 002 € |
1 097 € |
1 285 € |
T5 + n * 75 |
|
Alenquer |
394 € |
505 € |
657 € |
810 € |
886 € |
1038 € |
T5 + n * 50 |
|
Alfândega da Fé |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Alijó |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Aljezur |
384 € |
531 € |
671 € |
788 € |
895 € |
1 010 € |
T5 + n * 75 |
|
Aljustrel |
339 € |
434 € |
565 € |
695 € |
761 € |
892 € |
T5 + n * 50 |
|
Almada |
612 € |
784 € |
1 021 € |
1 257 € |
1 375 € |
1 612 € |
T5 + n * 100 |
|
Almeida |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Almeirim |
306 € |
391 € |
509 € |
627 € |
686 € |
804 € |
T5 + n * 50 |
|
Almodôvar |
234 € |
308 € |
392 € |
481 € |
531 € |
617 € |
T5 + n * 50 |
|
Alpiarça |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Alter do Chão |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Alvaiázere |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Alvito |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Amadora |
593 € |
759 € |
988 € |
1 217 € |
1 331 € |
1 560 € |
T5 + n * 100 |
|
Amarante |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Amares |
282 € |
361 € |
470 € |
578 € |
633 € |
742 € |
T5 + n * 50 |
|
Anadia |
283 € |
362 € |
471 € |
580 € |
635 € |
744 € |
T5 + n * 50 |
|
Angra do Heroísmo |
264 € |
339 € |
441 € |
543 € |
594 € |
696 € |
T5 + n * 50 |
|
Ansião |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
589 € |
T5 + n * 50 |
|
Arcos de Valdevez |
230 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
606 € |
T5 + n * 50 |
|
Arganil |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Armamar |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Arouca |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Arraiolos |
228 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
600 € |
T5 + n * 50 |
|
Arronches |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Arruda dos Vinhos |
364 € |
531 € |
671 € |
784 € |
895 € |
979 € |
T5 + n * 75 |
|
Aveiro |
429 € |
549 € |
714 € |
880 € |
963 € |
1 128 € |
T5 + n * 75 |
|
Avis |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Azambuja |
353 € |
453 € |
589 € |
725 € |
794 € |
930 € |
T5 + n * 50 |
|
Baião |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Barcelos |
298 € |
392 € |
504 € |
612 € |
671 € |
785 € |
T5 + n * 50 |
|
Barrancos |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Barreiro |
525 € |
673 € |
876 € |
1 078 € |
1 180 € |
1 382 € |
T5 + n * 100 |
|
Batalha |
290 € |
371 € |
483 € |
595 € |
651 € |
763 € |
T5 + n * 50 |
|
Beja |
306 € |
392 € |
511 € |
629 € |
688 € |
806 € |
T5 + n * 50 |
|
Belmonte |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Benavente |
354 € |
454 € |
591 € |
727 € |
796 € |
932 € |
T5 + n * 50 |
|
Bombarral |
304 € |
390 € |
507 € |
624 € |
683 € |
800 € |
T5 + n * 50 |
|
Borba |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Boticas |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
589 € |
T5 + n * 50 |
|
Braga |
391 € |
531 € |
671 € |
802 € |
895 € |
1 028 € |
T5 + n * 75 |
|
Bragança |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Cabeceiras de Basto |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Cadaval |
274 € |
350 € |
456 € |
562 € |
614 € |
720 € |
T5 + n * 50 |
|
Caldas da Rainha |
378 € |
485 € |
631 € |
777 € |
850 € |
996 € |
T5 + n * 50 |
|
Calheta (R.A.A.) |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Calheta (R.A.M.) |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Câmara de Lobos |
365 € |
467 € |
608 € |
749 € |
819 € |
960 € |
T5 + n * 50 |
|
Caminha |
301 € |
392 € |
504 € |
619 € |
677 € |
793 € |
T5 + n * 50 |
|
Campo Maior |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Cantanhede |
268 € |
343 € |
447 € |
550 € |
602 € |
706 € |
T5 + n * 50 |
|
Carrazeda de Ansiães |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Carregal do Sal |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Cartaxo |
273 € |
349 € |
454 € |
560 € |
612 € |
718 € |
T5 + n * 50 |
|
Cascais |
752 € |
964 € |
1 254 € |
1 544 € |
1 690 € |
1 980 € |
T5 + n * 100 |
|
Castanheira de Pera |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Castelo Branco |
244 € |
312 € |
406 € |
500 € |
547 € |
641 € |
T5 + n * 50 |
|
Castelo de Paiva |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Castelo de Vide |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Castro Daire |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Castro Marim |
378 € |
531 € |
671 € |
784 € |
895 € |
996 € |
T5 + n * 75 |
|
Castro Verde |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Celorico da Beira |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Celorico de Basto |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Chamusca |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Chaves |
242 € |
310 € |
403 € |
496 € |
543 € |
636 € |
T5 + n * 50 |
|
Cinfães |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Coimbra |
426 € |
546 € |
711 € |
875 € |
957 € |
1 122 € |
T5 + n * 75 |
|
Condeixa-a-Nova |
287 € |
367 € |
478 € |
589 € |
644 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Constância |
255 € |
327 € |
426 € |
524 € |
573 € |
672 € |
T5 + n * 50 |
|
Coruche |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Corvo |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Covilhã |
278 € |
356 € |
463 € |
570 € |
624 € |
731 € |
T5 + n * 50 |
|
Crato |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Cuba |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Elvas |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Entroncamento |
324 € |
415 € |
540 € |
665 € |
727 € |
852 € |
T5 + n * 50 |
|
Espinho |
458 € |
586 € |
763 € |
940 € |
1 028 € |
1 205 € |
T5 + n * 75 |
|
Esposende |
348 € |
446 € |
581 € |
715 € |
782 € |
917 € |
T5 + n * 50 |
|
Estarreja |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Estremoz |
226 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
595 € |
T5 + n * 50 |
|
Évora |
390 € |
531 € |
671 € |
800 € |
895 € |
1 026 € |
T5 + n * 75 |
|
Fafe |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Faro |
447 € |
572 € |
745 € |
917 € |
1 004 € |
1 176 € |
T5 + n * 75 |
|
Felgueiras |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Ferreira do Alentejo |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Ferreira do Zêzere |
250 € |
320 € |
416 € |
513 € |
561 € |
658 € |
T5 + n * 50 |
|
Figueira da Foz |
365 € |
467 € |
608 € |
749 € |
819 € |
960 € |
T5 + n * 50 |
|
Figueira de Castelo Rodrigo |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Figueiró dos Vinhos |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Fornos de Algodres |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Freixo de Espada à Cinta |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Fronteira |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Funchal |
620 € |
794 € |
1 034 € |
1 273 € |
1 393 € |
1 632 € |
T5 + n * 100 |
|
Fundão |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Gavião |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Góis |
342 € |
438 € |
570 € |
702 € |
768 € |
900 € |
T5 + n * 50 |
|
Golegã |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Gondomar |
402 € |
531 € |
671 € |
826 € |
903 € |
1058 € |
T5 + n * 75 |
|
Gouveia |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Grândola |
478 € |
612 € |
796 € |
981 € |
1073 € |
1258 € |
T5 + n * 50 |
|
Guarda |
232 € |
308 € |
392 € |
476 € |
531 € |
611 € |
T5 + n * 50 |
|
Guimarães |
303 € |
392 € |
505 € |
622 € |
681 € |
798 € |
T5 + n * 50 |
|
Horta |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Idanha-a-Nova |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Ílhavo |
375 € |
531 € |
671 € |
784 € |
895 € |
986 € |
T5 + n * 75 |
|
Lagoa |
456 € |
584 € |
760 € |
936 € |
1 024 € |
1 200 € |
T5 + n * 75 |
|
Lagoa (R.A.A.) |
331 € |
424 € |
552 € |
680 € |
743 € |
871 € |
T5 + n * 50 |
|
Lagos |
547 € |
701 € |
912 € |
1 123 € |
1 229 € |
1 440 € |
T5 + n * 100 |
|
Lajes das Flores |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Lajes do Pico |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Lamego |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Leiria |
358 € |
458 € |
596 € |
734 € |
803 € |
941 € |
T5 + n * 50 |
|
Lisboa |
785 € |
1 006 € |
1 309 € |
1 612 € |
1 763 € |
2 066 € |
T5 + n * 150 |
|
Loulé |
550 € |
704 € |
917 € |
1 129 € |
1 235 € |
1 447 € |
T5 + n * 100 |
|
Loures |
538 € |
689 € |
896 € |
1 104 € |
1 207 € |
1 415 € |
T5 + n * 100 |
|
Lourinhã |
328 € |
420 € |
546 € |
673 € |
736 € |
863 € |
T5 + n * 50 |
|
Lousã |
245 € |
314 € |
408 € |
503 € |
550 € |
644 € |
T5 + n * 50 |
|
Lousada |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Mação |
296 € |
380 € |
494 € |
608 € |
666 € |
780 € |
T5 + n * 50 |
|
Macedo de Cavaleiros |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Machico |
364 € |
531 € |
671 € |
784 € |
895 € |
979 € |
T5 + n * 75 |
|
Madalena |
364 € |
531 € |
671 € |
784 € |
895 € |
979 € |
T5 + n * 75 |
|
Mafra |
490 € |
627 € |
816 € |
1 005 € |
1 100 € |
1 289 € |
T5 + n * 75 |
|
Maia |
443 € |
567 € |
738 € |
909 € |
994 € |
1 165 € |
T5 + n * 75 |
|
Mangualde |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Manteigas |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Marco de Canaveses |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
588 € |
T5 + n * 50 |
|
Marinha Grande |
292 € |
392 € |
504 € |
600 € |
671 € |
769 € |
T5 + n * 50 |
|
Marvão |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Matosinhos |
556 € |
712 € |
927 € |
1 142 € |
1 249 € |
1 464 € |
T5 + n * 100 |
|
Mealhada |
236 € |
308 € |
393 € |
484 € |
531 € |
620 € |
T5 + n * 50 |
|
Mêda |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Melgaço |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Mértola |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Mesão Frio |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Mira |
285 € |
365 € |
475 € |
585 € |
640 € |
750 € |
T5 + n * 50 |
|
Miranda do Corvo |
285 € |
365 € |
475 € |
585 € |
640 € |
750 € |
T5 + n * 50 |
|
Miranda do Douro |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Mirandela |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Mogadouro |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Moimenta da Beira |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Moita |
458 € |
586 € |
763 € |
940 € |
1 028 € |
1 205 € |
T5 + n * 75 |
|
Monção |
295 € |
378 € |
492 € |
606 € |
663 € |
776 € |
T5 + n * 50 |
|
Monchique |
364 € |
531 € |
671 € |
784 € |
895 € |
979 € |
T5 + n * 75 |
|
Mondim de Basto |
280 € |
359 € |
467 € |
575 € |
629 € |
737 € |
T5 + n * 50 |
|
Monforte |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Montalegre |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
589 € |
T5 + n * 50 |
|
Montemor-o-Novo |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Montemor-o-Velho |
289 € |
370 € |
481 € |
592 € |
648 € |
760 € |
T5 + n * 50 |
|
Montijo |
457 € |
585 € |
762 € |
938 € |
1 026 € |
1 202 € |
T5 + n * 75 |
|
Mora |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Mortágua |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Moura |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Mourão |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Murça |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Murtosa |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Nazaré |
407 € |
531 € |
678 € |
835 € |
913 € |
1 070 € |
T5 + n * 75 |
|
Nelas |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Nisa |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Nordeste |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Óbidos |
372 € |
477 € |
620 € |
764 € |
836 € |
979 € |
T5 + n * 50 |
|
Odemira |
285 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Odivelas |
581 € |
745 € |
969 € |
1 193 € |
1 306 € |
1 530 € |
T5 + n * 100 |
|
Oeiras |
703 € |
901 € |
1 172 € |
1 443 € |
1 579 € |
1 850 € |
T5 + n * 100 |
|
Oleiros |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Olhão |
394 € |
531 € |
671 € |
810 € |
895 € |
1 038 € |
T5 + n * 75 |
|
Oliveira de Azeméis |
259 € |
332 € |
432 € |
533 € |
583 € |
683 € |
T5 + n * 50 |
|
Oliveira de Frades |
230 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
605 € |
T5 + n * 50 |
|
Oliveira do Bairro |
277 € |
354 € |
461 € |
568 € |
622 € |
728 € |
T5 + n * 50 |
|
Oliveira do Hospital |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Ourém |
312 € |
400 € |
521 € |
641 € |
701 € |
822 € |
T5 + n * 50 |
|
Ourique |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Ovar |
336 € |
430 € |
560 € |
690 € |
755 € |
884 € |
T5 + n * 50 |
|
Paços de Ferreira |
256 € |
328 € |
426 € |
525 € |
574 € |
673 € |
T5 + n * 50 |
|
Palmela |
443 € |
568 € |
739 € |
910 € |
995 € |
1 166 € |
T5 + n * 75 |
|
Pampilhosa da Serra |
342 € |
438 € |
570 € |
702 € |
768 € |
900 € |
T5 + n * 50 |
|
Paredes |
265 € |
339 € |
442 € |
544 € |
595 € |
697 € |
T5 + n * 50 |
|
Paredes de Coura |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Pedrógão Grande |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Penacova |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Penafiel |
256 € |
328 € |
427 € |
526 € |
575 € |
674 € |
T5 + n * 50 |
|
Penalva do Castelo |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Penamacor |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Penedono |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Penela |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Peniche |
355 € |
454 € |
591 € |
728 € |
797 € |
934 € |
T5 + n * 50 |
|
Peso da Régua |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Pinhel |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Pombal |
254 € |
325 € |
423 € |
520 € |
569 € |
667 € |
T5 + n * 50 |
|
Ponta Delgada |
362 € |
463 € |
603 € |
742 € |
812 € |
952 € |
T5 + n * 50 |
|
Ponta do Sol |
539 € |
690 € |
898 € |
1 106 € |
1 210 € |
1 418 € |
T5 + n * 75 |
|
Ponte da Barca |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Ponte de Lima |
274 € |
350 € |
456 € |
562 € |
614 € |
720 € |
T5 + n * 50 |
|
Ponte de Sor |
239 € |
308 € |
398 € |
490 € |
537 € |
629 € |
T5 + n * 50 |
|
Portalegre |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Portel |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Portimão |
530 € |
679 € |
883 € |
1 088 € |
1 190 € |
1 394 € |
T5 + n * 100 |
|
Porto |
652 € |
866 € |
1 118 € |
1 341 € |
1 510 € |
1 715 € |
T5 + n * 100 |
|
Porto de Mós |
254 € |
325 € |
423 € |
521 € |
570 € |
668 € |
T5 + n * 50 |
|
Porto Moniz |
539 € |
690 € |
898 € |
1 106 € |
1 210 € |
1 418 € |
T5 + n * 75 |
|
Porto Santo |
539 € |
690 € |
898 € |
1 106 € |
1 210 € |
1 418 € |
T5 + n * 75 |
|
Póvoa de Lanhoso |
228 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
600 € |
T5 + n * 50 |
|
Póvoa de Varzim |
400 € |
531 € |
671 € |
822 € |
899 € |
1 054 € |
T5 + n * 75 |
|
Povoação |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Proença-a-Nova |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Redondo |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Reguengos de Monsaraz |
254 € |
325 € |
423 € |
521 € |
570 € |
668 € |
T5 + n * 50 |
|
Resende |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Ribeira Brava |
539 € |
690 € |
898 € |
1 106 € |
1 210 € |
1 418 € |
T5 + n * 75 |
|
Ribeira de Pena |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
589 € |
T5 + n * 50 |
|
Ribeira Grande |
259 € |
332 € |
432 € |
533 € |
583 € |
683 € |
T5 + n * 50 |
|
Rio Maior |
265 € |
340 € |
442 € |
545 € |
596 € |
698 € |
T5 + n * 50 |
|
Sabrosa |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Sabugal |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Salvaterra de Magos |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Santa Comba Dão |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Santa Cruz |
486 € |
623 € |
810 € |
998 € |
1 092 € |
1 279 € |
T5 + n * 75 |
|
Santa Cruz da Graciosa |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Santa Cruz das Flores |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Santa Maria da Feira |
302 € |
392 € |
504 € |
621 € |
679 € |
796 € |
T5 + n * 50 |
|
Santa Marta de Penaguião |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Santana |
539 € |
690 € |
898 € |
1 106 € |
1 210 € |
1 418 € |
T5 + n * 75 |
|
Santarém |
332 € |
425 € |
553 € |
680 € |
744 € |
872 € |
T5 + n * 50 |
|
Santiago do Cacém |
423 € |
542 € |
705 € |
869 € |
950 € |
1 114 € |
T5 + n * 75 |
|
Santo Tirso |
278 € |
356 € |
463 € |
570 € |
624 € |
731 € |
T5 + n * 50 |
|
São Brás de Alportel |
316 € |
404 € |
526 € |
648 € |
709 € |
830 € |
T5 + n * 50 |
|
São João da Madeira |
325 € |
416 € |
542 € |
667 € |
730 € |
856 € |
T5 + n * 50 |
|
São João da Pesqueira |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
São Pedro do Sul |
268 € |
343 € |
446 € |
549 € |
601 € |
704 € |
T5 + n * 50 |
|
São Roque do Pico |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
São Vicente |
539 € |
690 € |
898 € |
1 106 € |
1 210 € |
1 418 € |
T5 + n * 75 |
|
Sardoal |
296 € |
380 € |
494 € |
608 € |
666 € |
780 € |
T5 + n * 50 |
|
Sátão |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Seia |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Seixal |
513 € |
671 € |
866 € |
1 052 € |
1 151 € |
1 349 € |
T5 + n * 100 |
|
Sernancelhe |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Serpa |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Sertã |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Sesimbra |
456 € |
583 € |
759 € |
935 € |
1 023 € |
1 199 € |
T5 + n * 75 |
|
Setúbal |
507 € |
649 € |
844 € |
1 040 € |
1 138 € |
1 333 € |
T5 + n * 75 |
|
Sever do Vouga |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Silves |
444 € |
568 € |
739 € |
911 € |
996 € |
1 168 € |
T5 + n * 75 |
|
Sines |
668 € |
856 € |
1 113 € |
1 371 € |
1 500 € |
1 758 € |
T5 + n * 100 |
|
Sintra |
514 € |
671 € |
866 € |
1 056 € |
1 155 € |
1 354 € |
T5 + n * 100 |
|
Sobral de Monte Agraço |
336 € |
430 € |
559 € |
689 € |
754 € |
883 € |
T5 + n * 50 |
|
Soure |
254 € |
326 € |
424 € |
522 € |
571 € |
670 € |
T5 + n * 50 |
|
Sousel |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Tábua |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Tabuaço |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Tarouca |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Tavira |
521 € |
671 € |
868 € |
1 069 € |
1 169 € |
1 370 € |
T5 + n * 100 |
|
Terras de Bouro |
364 € |
466 € |
606 € |
747 € |
817 € |
958 € |
T5 + n * 50 |
|
Tomar |
326 € |
418 € |
543 € |
669 € |
732 € |
858 € |
T5 + n * 50 |
|
Tondela |
258 € |
331 € |
430 € |
530 € |
580 € |
679 € |
T5 + n * 50 |
|
Torre de Moncorvo |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Torres Novas |
303 € |
388 € |
505 € |
622 € |
681 € |
798 € |
T5 + n * 50 |
|
Torres Vedras |
393 € |
531 € |
671 € |
806 € |
895 € |
1 033 € |
T5 + n * 75 |
|
Trancoso |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Trofa |
337 € |
432 € |
562 € |
693 € |
758 € |
888 € |
T5 + n * 50 |
|
Vagos |
280 € |
358 € |
466 € |
574 € |
628 € |
736 € |
T5 + n * 50 |
|
Vale de Cambra |
261 € |
334 € |
435 € |
535 € |
586 € |
686 € |
T5 + n * 50 |
|
Valença |
250 € |
321 € |
417 € |
514 € |
562 € |
659 € |
T5 + n * 50 |
|
Valongo |
376 € |
531 € |
671 € |
784 € |
895 € |
989 € |
T5 + n * 75 |
|
Valpaços |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Velas |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Vendas Novas |
315 € |
403 € |
524 € |
646 € |
707 € |
828 € |
T5 + n * 50 |
|
Viana do Alentejo |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Viana do Castelo |
350 € |
448 € |
583 € |
718 € |
785 € |
920 € |
T5 + n * 50 |
|
Vidigueira |
260 € |
333 € |
434 € |
534 € |
585 € |
685 € |
T5 + n * 50 |
|
Vieira do Minho |
266 € |
340 € |
443 € |
546 € |
597 € |
700 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila da Praia da Vitória |
304 € |
392 € |
506 € |
623 € |
682 € |
799 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila de Rei |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila do Bispo |
421 € |
539 € |
701 € |
864 € |
945 € |
1 108 € |
T5 + n * 75 |
|
Vila do Conde |
385 € |
493 € |
641 € |
790 € |
864 € |
1 013 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila do Porto |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Flor |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Franca de Xira |
491 € |
629 € |
819 € |
1 008 € |
1 103 € |
1 292 € |
T5 + n * 75 |
|
Vila Franca do Campo |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Nova da Barquinha |
247 € |
316 € |
411 € |
506 € |
554 € |
649 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Nova de Cerveira |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
590 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Nova de Famalicão |
311 € |
398 € |
518 € |
638 € |
698 € |
818 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Nova de Foz Côa |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Nova de Gaia |
491 € |
629 € |
819 € |
1 008 € |
1 103 € |
1 292 € |
T5 + n * 75 |
|
Vila Nova de Paiva |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Nova de Poiares |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Pouca de Aguiar |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Real |
280 € |
392 € |
504 € |
587 € |
671 € |
755 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Real de Santo António |
448 € |
671 € |
866 € |
1 034 € |
1 146 € |
1 257 € |
T5 + n * 100 |
|
Vila Velha de Ródão |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Verde |
271 € |
347 € |
452 € |
557 € |
609 € |
714 € |
T5 + n * 50 |
|
Vila Viçosa |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vimioso |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Vinhais |
224 € |
308 € |
392 € |
475 € |
531 € |
587 € |
T5 + n * 50 |
|
Viseu |
306 € |
392 € |
511 € |
629 € |
688 € |
806 € |
T5 + n * 50 |
|
Vizela |
266 € |
340 € |
443 € |
546 € |
597 € |
700 € |
T5 + n * 50 |
|
Vouzela |
259 € |
332 € |
432 € |
533 € |
583 € |
683 € |
T5 + n * 50 |
Nota. - n é o número de quartos acima de cinco.
119949713
(2) Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio / Presidência do Conselho de Ministros. - No uso da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação. Diário da República. - Série I - n.º 97 (20-05-2026), pp. 14-40.
► REGULAMENTAÇÃO do artigo 4.º do anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, pela Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro.
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30-09-2026
Contratos de investimento para arrendamento (CIA)
Identificação das habitações destinadas a arrendamento ou subarrendamento habitacional
Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.),
(1) Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro / Presidência do Conselho de Ministros e Finanças. - Regulamenta as disposições do regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA) aprovado no anexo I do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, relativas aos procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação do CIA, aos requisitos de elegibilidade dos investidores e às obrigações a que estes ficam sujeitos.. Diário da República. - Série I - n.º 190 - Suplemento (30-09-2026), pp. 2-12.
PRESIDÊNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS E FINANÇAS
Portaria n.º 447-A/2026/1
de 30 de setembro
No âmbito das várias medidas estabelecidas no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, para incentivar a oferta de habitação, inclui-se a criação do regime dos contratos de investimento para arrendamento habitacional (CIA).
O arrendamento constitui uma alternativa habitacional relevante, não apenas pela flexibilidade e mobilidade habitacional que proporciona, mas também pela ausência do esforço financeiro resultante da aquisição de casa própria, libertando recursos para outros investimentos pessoais e familiares.
Porém, a acrescer aos desafios gerais, designadamente os decorrentes do preço dos solos e dos custos de construção, a disponibilização de oferta de arrendamento enfrenta desafios suplementares, decorrentes da exposição a um longo período de retorno do investimento.
O investimento para arrendamento requer, por isso, um quadro de estabilidade jurídica e fiscal que confira previsibilidade e segurança ao investimento e ao financiamento necessário para o efeito.
O novo regime dos CIA, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, visa criar o quadro de estabilidade fiscal e legislativa necessário para o investimento na aquisição, construção e reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou subarrendamento habitacional, por regra, até ao máximo de 25 anos. Durante o período de vigência do CIA, os benefícios fiscais previstos para este investimento ficam garantidos, sendo o investidor, igualmente, protegido em caso de eventuais alterações legislativas futuras com impacto no equilíbrio económico e financeiro do investimento.
O regime dos CIA determina a regulamentação, por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, das disposições do regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), aprovado no anexo i do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (regime dos CIA), designadamente as relativas aos procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação do CIA, aos requisitos de elegibilidade dos investidores e às obrigações a que estes ficam sujeitos, nos termos, respetivamente, do n.º 5 do artigo 1.º e dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º daquele regime.
Assim:
Nos termos previstos no n.º 5 do artigo 1.º do regime dos CIA, aprovado no anexo i do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e dele parte integrante, e nos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do mesmo regime, bem como da alínea c) do n.º 1 do artigo 199.º da Constituição, manda o Governo, pelo Ministro de Estado e das Finanças e pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, o seguinte:
Artigo 1.º
Objeto
A presente portaria regulamenta as disposições do regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), aprovado no anexo i do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (regime dos CIA), relativas aos procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação do CIA, aos requisitos de elegibilidade dos investidores e às obrigações a que estes ficam sujeitos.
Artigo 2.º
Investimento
1 - Os CIA têm por objeto investimentos na aquisição, construção ou reabilitação de edifícios para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, que observem os seguintes requisitos:
a) Pelo menos 700/1000 da área total de construção dos edifícios abrangidos pelo CIA seja afeta a arrendamento habitacional ou a arrendamento para subarrendamento habitacional;
b) O valor da renda mensal dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional não exceda o limite previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, tendo presente o disposto no artigo 3.º do mesmo decreto-lei.
2 - A atualização da renda dos contratos referidos no número anterior efetua-se nos termos do artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, não podendo, porém, exceder o limite máximo aplicável nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
3 - Quando o CIA se destine a arrendamento acessível, regulado pelo regime simplificado de arrendamento acessível, aprovado no anexo iii do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (RSAA), são cumulativamente aplicáveis os requisitos e limites máximos de renda estabelecidos nesse regime aos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento e subarrendamento habitacional abrangidos pelo CIA.
Artigo 3.º
Investidor
1 - Pode celebrar um CIA, enquanto investidor, uma pessoa singular, pessoa coletiva ou entidade que cumpra os seguintes requisitos:
a) Possuir capacidade técnica e de gestão;
b) Possuir contabilidade regularmente organizada de acordo com as disposições legais em vigor e que seja adequada às análises requeridas para a apreciação e o acompanhamento do investimento;
c) O lucro tributável não ser determinado por métodos indiretos de avaliação;
d) Apresentar a situação fiscal e contributiva regularizada;
e) Cumprir os requisitos gerais exigíveis na lei para a sua atividade.
2 - Para efeitos da verificação do requisito previsto na alínea a) do número anterior, o investidor deve possuir experiência comprovada superior a três anos em, pelo menos, uma das seguintes áreas:
a) Investimento ou promoção imobiliários;
b) Gestão imobiliária ou gestão de arrendamento habitacional.
3 - Para efeitos do número anterior, deve ser considerada, também, a experiência comprovada das:
a) Pessoas ou entidades que detenham, direta ou indiretamente, uma participação não inferior a 25 % do capital ou dos direitos de voto do investidor; ou
b) Entidades na qual o investidor detenha, direta ou indiretamente, uma participação não inferior a 25 %; ou
c) Membros dos órgãos de administração, direção ou gerência do investidor.
4 - Os requisitos previstos nas alíneas b) a e) do n.º 1 devem ser mantidos durante todo o prazo de vigência do CIA.
Artigo 4.º
Candidatura
1 - A candidatura à celebração de um CIA é apresentada pelo investidor através de plataforma eletrónica disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), com os seguintes elementos:
a) Identificação do investidor, incluindo o número de identificação civil ou de pessoa coletiva, número de identificação fiscal e número de segurança social;
b) Em caso de representação, nome, número de documento de identificação e número de identificação fiscal dos representantes do investidor e documentos comprovativos dos poderes necessários para a outorga do contrato;
c) Indicação da qualidade de proprietário ou da titularidade de outro direito real, designadamente direito de superfície ou usufruto, bem como dos respetivos contratos-promessa, que confira os poderes necessários para, durante o prazo proposto nos termos da alínea f):
i) Realizar as obras previstas;
ii) Celebrar os contratos de arrendamento habitacional, ou de arrendamento para subarrendamento habitacional, das habitações;
d) Descrição do investimento:
i) Identificação dos prédios urbanos, rústicos ou mistos que constituem o objeto do investimento, designadamente a localização, número de registo predial e artigo da matriz predial, bem como a data da aquisição da propriedade, da constituição do direito de superfície ou de usufruto, quando aplicável;
ii) Indicação das obras necessárias para disponibilização dos imóveis em arrendamento ou subarrendamento habitacional, discriminando as situações em que não haja lugar à realização de obras, ou apenas haja lugar a obras de conservação, das restantes;
iii) Área total de construção prevista, indicando a área resultante das obras previstas na subalínea anterior e a área dos edifícios que não sejam objeto de obras ou apenas sejam objeto de obras de conservação;
iv) Previsão do número de habitações a afetar a arrendamento habitacional ou a arrendamento para subarrendamento habitacional e da área de construção de edifícios correspondente;
v) Identificação das habitações a destinar a arrendamento ou subarrendamento habitacional, nos casos previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 8.º;
e) Outras informações relativas ao investimento, se aplicáveis:
i) Sujeição dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional a enquadramento no âmbito do RSAA;
ii) Identificação do programa municipal de arrendamento acessível em que o CIA se integra, nos termos do artigo 8.º do RSAA;
iii) Identificação do contrato de parceria público-privada em que o CIA se integra;
f) Prazo pretendido para o CIA, tendo por mínimo 10 anos e por máximo 25 anos ou o prazo do contrato de parceria público-privada no âmbito do qual se celebrou o CIA, se aplicável;
g) Código de acesso às declarações da Autoridade Tributária e Aduaneira e da Segurança Social, comprovativas da situação fiscal e contributiva regularizada;
h) Declaração sob compromisso de honra conforme anexo i da presente portaria.
2 - Verificando-se a desconformidade da candidatura com o Regime dos CIA ou com a presente portaria, o IHRU, I. P., no prazo de 20 dias a contar da submissão da candidatura, notifica o investidor para proceder à retificação da candidatura, através da plataforma eletrónica referida no número anterior.
Artigo 5.º
Minutas de contratos
1 - No prazo de 20 dias a contar da submissão da candidatura, ou, no caso previsto no n.º 2 do artigo anterior, no prazo de 10 dias a contar da sua retificação, o IHRU, I. P., envia ao investidor, para aceitação, através da plataforma eletrónica a que se refere o artigo anterior, a proposta de minuta do CIA com os elementos previstos no artigo anterior.
2 - Através da referida plataforma eletrónica, o investidor comunica a aceitação da proposta de minuta, identificando o signatário e apresentando os documentos comprovativos da sua qualidade de representante, podendo, em alternativa, solicitar a alteração ou retificação da proposta de minuta.
3 - A alteração ou retificação da proposta de minuta deve limitar-se a assegurar a conformidade com os termos da candidatura apresentada ou a retificar erros de escrita, devendo o IHRU, no prazo de 20 dias contado da receção do pedido de alteração ou retificação, remeter a proposta final de minuta do CIA com os elementos previstos no artigo anterior ao investidor, que a aceita nos termos do número anterior.
4 - A minuta do CIA é aprovada por despacho dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, nos termos no n.º 2 do artigo 1.º do Regime dos CIA, e disponibilizada na plataforma eletrónica referida no n.º 1 do artigo anterior.
Artigo 6.º
Celebração do CIA
1 - O CIA é celebrado pelo investidor ou seu representante, devidamente habilitado para o efeito, e pelo representante legal do IHRU, I. P., em nome do Estado, através da plataforma eletrónica a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º
2 - No prazo de 10 dias a contar da data do despacho a que se refere o n.º 4 do artigo anterior o IHRU, I. P., procede à assinatura do CIA em representação do Estado e ao envio do mesmo ao investidor, para assinatura, através da plataforma eletrónica a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º
Artigo 7.º
Caducidade da candidatura
1 - A candidatura caduca, automaticamente, nos seguintes casos:
a) Decorridos 30 dias sem que o investidor tenha procedido à retificação da candidatura, nos casos previstos no n.º 2 do artigo 4.º;
b) Decorridos 90 dias sobre o envio ao investidor da proposta de minuta de contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º, sem que este aceite a proposta e identifique o signatário e apresente os documentos comprovativos da sua qualidade de representante; ou
c) Decorridos 30 dias do envio do contrato para assinatura do investidor, a que se refere o n.º 2 do artigo anterior, sem que o mesmo tenha sido devidamente assinado pelo representante indicado para o efeito.
2 - Caso ocorra a alteração do representante do investidor ou dos termos da representação, o investidor deve comunicar essa alteração e apresentar os dados do representante, do investidor e dos documentos comprovativos dos poderes necessários para o efeito, até ao final do prazo previsto na alínea c) do número anterior, devendo nesse caso o IRHU, I. P., enviar novamente o CIA ao investidor, para assinatura, no prazo de 20 dias a contar da apresentação de tais elementos, contando-se o prazo previsto na alínea c) do número anterior a partir da data em que ocorra este envio.
3 - Em caso de caducidade da candidatura, o investidor pode apresentar nova candidatura, podendo aproveitar os elementos da candidatura anterior que se mantenham válidos e atualizados.
Artigo 8.º
Identificação das habitações destinadas a arrendamento ou subarrendamento habitacional
1 - Para os efeitos previstos na alínea a) do n.º 3 do artigo 2.º do Regime dos CIA, a identificação das habitações destinadas a arrendamento ou subarrendamento habitacional processa-se nos seguintes termos:
a) Quando não haja lugar à realização de obras, ou apenas haja lugar a obras de conservação, e não haja alteração de uso dos edifícios ou das frações autónomas, as habitações a destinar a arrendamento ou subarrendamento habitacional são identificadas na proposta CIA, nos termos da subalínea v) da alínea d) do n.º 1 do artigo 4.º;
b) Quando haja lugar à realização de obras de construção, ampliação, alteração ou reconstrução, bem como alteração de uso, as habitações a afetar a arrendamento ou subarrendamento habitacional são identificadas mediante comunicação a enviar ao IHRU, I. P., no prazo de 20 dias a contar da data da constituição do título relativo à utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), relativas a todos os edifícios e frações autónomas destinados a arrendamento ou subarrendamento habitacional no âmbito do CIA, tendo presente a estimativa a que se refere a subalínea iv) da alínea d) do n.º 1 do artigo 4.º
2 - A identificação das habitações prevista no número anterior é feita através da plataforma eletrónica a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º, mediante submissão das informações e elementos indicados no anexo ii da presente portaria, e incorporada como anexo ao CIA.
3 - Para os efeitos previstos no n.º 1 do presente artigo, considera-se:
a) «Habitação» a unidade autónoma, fechada por paredes separadoras, onde se desenvolve a vida pessoal, podendo corresponder a um prédio urbano, a parte de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, à parte urbana de um prédio misto, a uma fração autónoma ou a parte de prédio urbano suscetível de utilização autónoma, em todo o caso dotados de título de utilização para habitação, nos termos do RJUE, se legalmente exigível;
b) «Título de utilização, nos termos do RJUE», a comunicação prévia, ou comunicação prévia com prazo, nos termos dos artigos 62.º-A e 62.º-B do RJUE, bem como, quando aplicável, a autorização de utilização ou licença de utilização emitidas pela câmara municipal competente.
Artigo 9.º
Contratos de arrendamento para subarrendamento habitacional
O CIA deve estabelecer que os contratos de arrendamento para subarrendamento habitacional a celebrar no seu âmbito contenham, de forma expressa, sob pena de resolução do contrato pelo senhorio:
a) A identificação completa das habitações destinadas a subarrendamento habitacional, incluindo o número de referência atribuído nos termos do anexo ii da presente portaria;
b) A exclusividade de afetação das habitações abrangidas a subarrendamento habitacional;
c) O cumprimento, em todos os contratos de subarrendamento habitacional, do limite máximo de renda referido na alínea b) do n.º 1 do artigo 2.º;
d) O cumprimento do disposto no RSAA, nos casos em que o CIA se destine a arrendamento acessível;
e) A obrigação expressa e sem reservas de disponibilização, pelo arrendatário para subarrendamento habitacional ao investidor, das informações e elementos necessários para o cumprimento do disposto no artigo seguinte;
f) A obrigação expressa de colaboração nas ações de acompanhamento e fiscalização da execução do CIA a realizar pelo IHRU, I. P., ou pela Autoridade Tributária e Aduaneira, bem como autorização para estas entidades acederem aos dados relativos aos contratos de subarrendamento, e partilharem entre si esses dados, no âmbito da fiscalização e acompanhamento da execução do CIA.
Artigo 10.º
Informação sobre a execução do CIA
1 - Para os efeitos previstos nos n.os 3 e 4 do artigo 10.º do Regime dos CIA, no âmbito do acompanhamento e monitorização da execução do contrato, o investidor, através da plataforma a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º:
a) Submete, até ao final de janeiro de cada ano, o relatório anual de execução do CIA, nos termos a definir por despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação;
b) Disponibiliza ao IHRU, I. P., caso este o solicite, as informações e elementos necessários para demonstração do cumprimento dos deveres estabelecidos no CIA.
2 - As informações submetidas nos termos do número anterior são comunicadas pelo IHRU, I. P., à Autoridade Tributária e Aduaneira, até ao final de fevereiro de cada ano.
Artigo 11.º
Alteração do CIA
O CIA pode ser alterado através de aditamento ao contrato inicial, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto nos artigos 4.º a 8.º, designadamente:
a) Devem ser indicados os dados objeto de alteração, para os efeitos previstos no artigo 5.º;
b) O aditamento ao CIA compreende apenas os aspetos objetos de alteração, com menção da data da mesma;
c) A caducidade da proposta de aditamento, nos termos do artigo 7.º, não afeta o CIA em vigor a essa data;
d) A alteração da lista das habitações destinadas a arrendamento ou subarrendamento habitacional nos termos do artigo 8.º implica a adição de novo anexo ao CIA, respeitando a ordem da listagem anterior e os números de referência respetivos, nos termos do anexo ii, e identificando as alterações introduzidas.
Artigo 12.º
Transmissão da posição contratual
1 - Em caso de transmissão da posição contratual do investidor no CIA, aplica-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo anterior, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.
2 - Para os efeitos previstos no n.º 2 do artigo 8.º do Regime dos CIA, o investidor submete, através da plataforma eletrónica a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º, os elementos previstos nas alíneas a), b), c), incluindo a existência de contrato-promessa relativo à aquisição desses direitos, g) e h) do n.º 1 do artigo 4.º, respeitantes ao transmissário.
3 - No prazo de 10 dias a contar da submissão dos elementos previstos no número anterior, o IHRU, I. P., submete ao membro do Governo responsável pela área da habitação proposta de despacho de autorização da transmissão, nos termos no n.º 3 do artigo 8.º do Regime dos CIA, o qual deve ser emitido no prazo de 10 dias, sendo notificado ao transmitente através da plataforma eletrónica a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º
4 - O aditamento ao CIA decorrente da transmissão da posição contratual é assinado nos termos do artigo 6.º pelo IHRU, I. P., pelo transmitente e pelo transmissário.
Artigo 13.º
Certidões relativas ao CIA
Sem prejuízo dos direitos de acesso a informações e documentos administrativos previstos na lei, o investidor pode obter, a qualquer momento, de forma automática e sem custos, através da plataforma eletrónica a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º, certidões relativas ao teor do CIA, nas seguintes modalidades:
a) Certidão de teor integral do CIA, incluindo os seus anexos e aditamentos;
b) Certidão específica, contendo os seguintes elementos:
i) Elementos obrigatórios: data de assinatura do CIA, identificação do investidor e listagem de habitações a afetar a arrendamento ou a arrendamento para subarrendamento habitacional;
ii) Elementos facultativos: os demais elementos dados do CIA, designadamente as informações referidas no n.º 1 do artigo 4.º, expressamente selecionados para o efeito pelo investidor.
Artigo 14.º
Comunicação da resolução do CIA
O IHRU, I. P., comunica à Autoridade Tributária e Aduaneira a resolução do contrato, no prazo de 20 dias a contar da data do despacho previsto no n.º 2 do artigo 6.º do Regime dos CIA, para os efeitos previstos no artigo 7.º do mesmo regime.
Artigo 15.º
Interoperabilidade e partilha de dados
Sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o IHRU, I. P., a fim de promover a desmaterialização dos procedimentos e a celeridade na aprovação dos CIA, deve celebrar protocolo de interoperabilidade com o Instituto dos Registos e do Notariado, I. P., e com a Agência para a Reforma Tecnológica do Estado, I. P., no sentido de possibilitar a obtenção, através de serviços de interoperabilidade disponibilizados na Plataforma de Interoperabilidade da Administração Pública (iAP), dos documentos dos serviços de registos e notariado necessários para a aplicação do disposto na presente portaria.
Artigo 16.º
Entrada em vigor
A presente portaria entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
O Ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, em 29 de setembro de 2026. - O Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Martinez de Castro Pinto Luz, em 28 de setembro de 2026.
ANEXO I
[a que se refere a alínea h) do n.º 1 do artigo 4.º]
Modelo de declaração sob compromisso de honra
[Nome completo], [número de documento de identificação civil], [domicílio pessoal/profissional], [código postal] [, na qualidade de representante legal de [(1) (2)]], assumindo a posição «Investidor» na candidatura à celebração de contrato de investimento para arrendamento n.º [n.º do processo de CIA], declara, sob compromisso de honra, que [a sua representada, [designação social], [número de documento de identificação de pessoa coletiva], [sede], [código postal] (2)], tendo tomado inteiro e perfeito conhecimento dos deveres e responsabilidades decorrentes do anexo i do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e da Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, que:
1 - Possui os poderes necessários para outorgar e cumprir o CIA, as obrigações nele assumidas, que são válidas e vinculativas, não existindo restrição que afete a sua exequibilidade, nem envolvendo a sua outorga e execução, a violação de qualquer norma ou contrato.
2 - Todas as informações, relatórios e demais documentos, relativos à negociação do CIA são verdadeiros e corretos em todos os aspetos, não enfermando de vício ou omissão que os tornem enganosos ou menos corretos.
3 - Não ocorreu, nem se verifica, qualquer facto ou circunstância que, pela simples notificação da sua ocorrência, ou pelo mero decurso do tempo, constitua ou possa vir a constituir incumprimento do CIA ou de qualquer outro contrato, que possa afetar o cumprimento das obrigações assumidas.
4 - A candidatura por si apresentada cumpre todos os requisitos estabelecidos no anexo i do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, da Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, designadamente:
a) Afeta a arrendamento ou subarrendamento habitacional um mínimo de 700/1000 da área total de construção abrangida;
b) Observa o limite máximo de renda estabelecido nos termos da alínea a) do n.º 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, em todos os contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional abrangidos;
c) Observa os requisitos aplicáveis aos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional estabelecidos no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível estabelecido no anexo iii do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio [apenas aplicável quando o CIA se enquadre nesse regime].
5 - O investidor cumpre integralmente os requisitos específicos estabelecidos no anexo i do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e na Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, designadamente:
a) É detentor da experiência profissional exigida nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 3.º da Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, nos termos adiante indicados:
|
Descrição das atividades relevantes [A] |
Área de experiência [B] |
Pessoa ou entidade detentora da experiência [C] |
Modo de detenção da experiência [D] |
Data de início e de fim [E] |
|
[…] |
(3) |
(4) |
||
|
[…] |
(3) |
(4) |
b) Possui contabilidade regularmente organizada de acordo com as disposições legais em vigor e que seja adequada às análises requeridas para a apreciação e o acompanhamento do investimento;
c) O lucro tributável não é determinado por métodos indiretos de avaliação.
6 - O investidor cumpre os requisitos gerais exigíveis para a sua atividade:
a) Não se encontra em situação de insolvência ou em pendência de processo de insolvência, ou de procedimento de natureza equivalente;
b) Não se verificou nem se verifica, à data da celebração do CIA, qualquer circunstância que, nos termos da lei ou regulamentação aplicável (incluindo disposições relativas à prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo), impeça a celebração do mesmo;
c) Tem implementados e em aplicação os mecanismos legais de prevenção e controlo, não se tendo verificado nem persistido situação de incumprimento neste âmbito;
d) Tanto quanto é do seu conhecimento, cada um dos seus sócios, administradores, diretores, agentes, pessoas autorizadas, colaborador ou representante:
i) Celebrou - e mantém em vigor, pagando pontualmente os respetivos prémios - os seguros exigidos por lei, relativo(s) ao(s) imóvel(eis) abrangido(s) pelo investimento objeto do CIA;
ii) Não foi condenado/a, há menos de dois anos, por sentença transitada em julgado por despedimento ilegal de grávidas, puérperas ou lactantes (5), nos termos do artigo 1.º da Lei n.º 133/2015, de 7 de setembro;
iii) Não foi condenado/a, por sentença transitada em julgado, por qualquer crime que afete a honorabilidade profissional (5) [ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direção ou gerência não foram condenados por qualquer crime que afete a sua honorabilidade profissional (5)] (2);
iv) Não foi objeto de aplicação de sanção administrativa por falta grave em matéria profissional (5) [ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direção ou gerência não foram objeto de aplicação de sanção administrativa por falta grave em matéria profissional (5)] (2);
v) Tem a sua situação regularizada relativamente a contribuições para a segurança social em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal) (6);
vi) Tem a sua situação regularizada relativamente a impostos devidos em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o se estabelecimento principal) (6);
vii) Não foi objeto de aplicação da sanção acessória prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de outubro, na alínea b) do n.º 1 do artigo 71.º da Lei n.º 19/2012, de 8 de maio, e no n.º 1 do artigo 460.º do Código dos Contratos Públicos (5);
viii) Não foi objeto de aplicação de sanção acessória prevista na alínea b) do n.º 2 do artigo 562.º do Código do Trabalho (5);
ix) Não foi objeto de aplicação, há menos de dois anos, de sanção administrativa ou judicial pela utilização ao seu serviço de mão-de-obra legalmente sujeita ao pagamento de impostos e contribuições para a segurança social, não declarada nos termos das normas que imponham essa obrigação, em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal) (6);
x) Não foi condenado/a, por sentença transitada em julgado, por algum dos seguintes crimes (ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direção ou gerência não foram condenados por algum dos seguintes crimes) (5) (2):
Participação em atividades de uma organização criminosa, tal como definida no n.º 1 do artigo 2.º da Ação Comum n.º 98/773/JAI, do Conselho;
Corrupção, na aceção do artigo 3.º do Ato do Conselho de 26 de maio de 1997 e do n.º 1 do artigo 3.º da Ação Comum n.º 98/742/JAI, do Conselho;
Fraude, na aceção do artigo 1.º da Convenção relativa à proteção dos Interesses Financeiros das Comunidades Europeias;
Branqueamento de capitais, na aceção do artigo 1.º da Diretiva (UE) 2015/849 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio, relativa à prevenção da utilização do sistema financeiro para efeitos de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo;
xi) Não é, nem age direta ou indiretamente em favor ou em nome de, participa ou controla, uma pessoa restrita, no sentido de que não se encontra abrangida em nenhuma das listas gerais seguintes:
A lista consolidada emitida pelo Conselho de Segurança das Nações Unidas;
A lista consolidada de Pessoas, Grupos e Entidades sujeitos às Sanções Financeiras da União Europeia;
A lista de Nacionais Especialmente Designados e Pessoas Bloqueadas da OFAC;
A lista Consolidada de Alvos de Sanções Financeiras e a lista de Proibição de Investimentos do Tesouro de Sua Majestade do Reino Unido; ou
Qualquer lista similar divulgada por qualquer Autoridade de Sanções;
xii) Não foi constituído, está localizado, opera ou reside em país ou território sujeito a quaisquer leis aplicáveis em matéria de sanções económicas ou financeiras, regulamentos e diretivas, resoluções ou embargos, medidas restritivas relativas a sanções económicas e financeiras internacionais, promulgadas ou executadas por alguma das seguintes entidades:
Conselho de Segurança das Nações Unidas;
União Europeia ou um seu Estado-Membro;
Reino Unido;
Estados Unidos da América; ou
Os respetivos governos e instituições ou agências oficiais;
xiii) Não mantém relações comerciais, atividade ou negócio para, ou juntamente com pessoas, países, territórios ou jurisdições sujeitas a quaisquer das sanções referidas na alínea anterior.
7 - O declarante tem pleno conhecimento de que a prestação de falsas declarações pode implicar a resolução do contrato de investimento para arrendamento em anexo ao qual a presente declaração é emitida, com as consequências previstas no artigo 7.º do anexo i do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, sem prejuízo da participação à entidade competente para os efeitos de procedimento criminal.
[data e assinatura].
Notas
(1) Apenas no caso de pessoa coletiva ou entidade.
(2) Declarar consoante o investidor seja pessoa singular ou pessoa coletiva.
(3) Indicar a área de experiência entre as previstas no n.º 2 do artigo 3.º da Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, correspondente à atividade descrita na coluna [A].
(4) Indicar modo de detenção da experiência, quando a entidade indicada na coluna [C] não seja o investidor:
4.1) Entidades detentoras de participação no capital social do investidor;
4.2) Entidades cujo capital social seja total ou parcialmente detido pelo investidor;
4.3) Membros dos órgãos de administração, direção ou gerência do investidor.
(5) Indicar se, entretanto, ocorreu a respetiva reabilitação.
(6) Declarar consoante a situação.
ANEXO II
[a que se referem o n.º 2 do artigo 8.º, a alínea a) do artigo 9.º e a alínea d) do artigo 11.º]
Identificação das habitações destinadas a arrendamento ou subarrendamento habitacional
Para os efeitos previstos no artigo 8.º, a listagem completa das habitações destinadas a arrendamento ou subarrendamento habitacional no âmbito do CIA deve conter as seguintes informações e elementos, relativamente a cada habitação:
1 - Número de referência atribuído pelo investidor;
2 - Número da descrição junto do registo predial;
3 - Artigo da matriz predial;
4 - Código de identificação do edifício;
5 - Município e freguesia;
6 - Morada e código postal;
7 - Tipologia;
8 - Área de construção de edifício correspondente;
9 - Área bruta privativa da caderneta predial;
10 - Número e data do título relativo à utilização, nos termos do RJUE;
11 - Número e data da licença, comunicação prévia ou informação prévia relativa a obras de edificação, quando aplicável.
119949675
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20-05-2026
Medidas de incentivo à habitação e ao arrendamento ou subarrendamento habitacional
Acesso à primeira habitação própria e permanente (HPP)
Alargamento do prazo para pagamento do IMT
Aquisição de habitações de custos controlados
Autoridade Tributária e Aduaneira (AT)
Contratos de investimento para arrendamento
Dedução de encargos com imóveis
Determinação dos valores de aquisição ou de renda mensal
Empreitadas de construção ou reabilitação
Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF)
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)
Imposto sobre o valor acrescentado (IVA)
Incentivos fiscais à construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais
Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.)
Instituto dos Registos e Notariado, I. P.
Instituto Nacional de Estatística, I. P.
Mais-valias
Medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação
Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)
Organismos de investimento coletivo de apoio ao arrendamento
Plataformas eletrónicas
Prazos para pagamento do IMT
Programa de Apoio ao Arrendamento de 2019
Rendimentos prediais no âmbito do arrendamento para habitação
Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)
Regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA)
Regularização do imposto a favor do Estado
Restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação
Segurança Social
Taxas de IMT aplicáveis a não residente
REFERÊNCIAS
Código do IVA, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26-12: alteração dos artigos 2.º e 27.º e aditamento da verba 2.42 à lista I
Código do IRS, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30-11: alteração dos artigos 10.º, 43.º, 78.º-E e 101.º
EBF, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 01-07: alteração do artigo 24.º-A e aditamento dos artigos 45.º-B e 45.º-C
Código do IMT, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12-11: alteração dos artigos 17.º e 36.º
Decreto-Lei n.º 37/2018, de 04-06: artigo 19.º, n.º 2
Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22-05 (Programa de Apoio ao Arrendamento): revogação
Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22-05: revogação
Lei n.º 83/2019, de 03-09: artigo 42.º, n.º 3
NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02: artigo 24.º
Portaria n.º 176/2019, de 06-06
RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12
(1) Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio / Presidência do Conselho de Ministros. - No uso da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação. Diário da República. - Série I - n.º 97 (20-05-2026), pp. 14-40.
PRESIDÊNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
O XXV Governo Constitucional assume a habitação como uma prioridade que carece de uma abordagem integrada de modo a dar resposta à realidade nacional no que respeita às adversidades no acesso à primeira habitação própria e permanente (HPP), marcada por elevados custos na construção, reabilitação, aquisição, bem como no acesso ao arrendamento, marcado pela falta de oferta a custos controlados.
O Programa do XXV Governo Constitucional assume, assim, a necessidade de mobilização dos setores público, cooperativo e privado para um efetivo estímulo à oferta de habitação nos mercados de arrendamento e de aquisição, através de um regime de incentivos transversal, simples e robusto para mobilizar os investidores e proprietários para criação de parque habitacional ajustado às necessidades de habitação das populações nas diferentes áreas do território nacional.
Neste contexto, o Governo aprova alterações ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de dezembro, ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho, e ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro.
Adicionalmente, o Governo aprova o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), o regime de restituição parcial do imposto sobre o valor acrescentado (IVA) suportado em empreitadas de construção de imóveis para HPP e o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA).
Do conjunto de alterações, destaca-se a aplicação, com carácter temporário, da taxa reduzida de IVA de 6 % às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação, a redução das taxas de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) e de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC) aplicáveis a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, incluindo contratos de arrendamento já em curso, bem como a exclusão de tributação, em sede de IRS, das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação, com vista a reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional.
No que se refere à aplicação da taxa reduzida de IVA, o presente decreto-lei estabelece os requisitos de aplicação da nova verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA, bem como o regime de regularização associado, dos quais resulta que a afetação do imóvel a HPP pelo adquirente não integra o elenco de condições determinantes da aplicação da referida taxa reduzida. Consequentemente, a não afetação a HPP pelo adquirente não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades, prevendo-se, nesses casos, a aplicação, ao adquirente, de um agravamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) correspondente a 10 % sobre o valor tributável.
O presente decreto-lei procede, igualmente, à criação do regime dos CIA, garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional.
As medidas previstas abrangem a oferta de habitação até ao valor, considerado moderado nos termos definidos no presente decreto-lei, que se pretende que seja suficientemente amplo para abarcar toda a oferta habitacional para as famílias da classe média.
É, ainda, aumentado o limite da dedução anual, em sede de IRS, das rendas pagas pelos arrendatários no âmbito de contratos de arrendamento habitacional, sendo esse aumento progressivo, para 900 € em 2026 e para 1000 € a partir de 2027, inclusive. Por outro lado, são concedidos benefícios fiscais aos adquirentes de habitações de custos controlados, os quais beneficiarão de uma redução de IMT e de imposto do selo.
Por fim, procede-se à aprovação do RSAA, para promover uma oferta com rendas abaixo de um limite, que terá por base 80 % da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho. O RSAA representa uma nova visão do arrendamento acessível, dando prevalência à simplificação e eficiência, no sentido de superar os constrangimentos decorrentes da complexidade do Programa de Apoio ao Arrendamento regulado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio. No âmbito do RSAA, é igualmente clarificado o arrendamento acessível por entidades públicas. Confirma-se, também, que o arrendamento acessível se enquadra no conceito de «renda reduzida» previsto no n.º 2 do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho.
Assim:
No uso da autorização legislativa concedida pelo artigo 1.º da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Artigo 1.º
Objeto
1 - O presente decreto-lei aprova medidas de incentivo à habitação e ao arrendamento ou subarrendamento habitacional.
2 - Para efeitos do número anterior, o presente decreto-lei procede à:
a) Aprovação de incentivos fiscais à construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais;
b) Aprovação do regime dos contratos de investimento para arrendamento, como anexo i ao presente decreto-lei e do qual faz parte integrante;
c) Aprovação do regime de restituição parcial do montante equivalente ao imposto sobre o valor acrescentado (IVA) suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação, como anexo ii ao presente decreto-lei e do qual faz parte integrante;
d) Aprovação do regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), como anexo iii ao presente decreto-lei e do qual faz parte integrante.
3 - Para concretizar o disposto na alínea a) do número anterior, o presente decreto-lei procede à:
a) Alteração ao Código do IVA, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de dezembro;
b) Alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (Código do IRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro;
c) Alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho.
4 - O presente decreto-lei procede, ainda, à alteração das taxas de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) aplicáveis a não residentes, bem como ao alargamento do prazo para pagamento daquele imposto, alterando o Código do IMT, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro.
Artigo 2.º
Âmbito de aplicação
1 - As medidas aprovadas pelo presente decreto-lei aplicam-se:
a) À construção, reabilitação e aquisição de imóveis destinados à habitação ou ao arrendamento ou subarrendamento habitacional;
b) Ao arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional;
c) Aos participantes ou acionistas em organismo de investimento alternativo, previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º do Regime da Gestão de Ativos aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 27/2023, de 28 de abril, que incluam no seu ativo imóveis destinados a arrendamento ou subarrendamento habitacional.
2 - Para efeitos do número anterior apenas se consideram os imóveis cujo valor de aquisição para habitação ou de renda mensal seja considerado moderado, ou seja, não excedendo os seguintes limites:
a) No caso da renda mensal moderada, 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026;
b) No caso do preço moderado de venda, o limite superior do 2.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, na redação conferida pela Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro, que aprovou o Orçamento do Estado para 2026.
3 - Os limites referidos no número anterior podem ser objeto de atualização por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
4 - As medidas previstas no presente decreto-lei não prejudicam a opção pela aplicação do regime mais favorável.
Artigo 3.º
Determinação dos valores de aquisição ou de renda mensal
1 - Para efeitos do n.º 2 do artigo anterior, considera-se como valor de aquisição ou de renda mensal, a totalidade do valor pago pelo prédio urbano, prédio misto ou fração autónoma no âmbito da transação ou do contrato de arrendamento, acrescido do valor correspondente aos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que, em qualquer caso, sejam objeto de negócios jurídicos distintos.
2 - No caso de aquisição em regime de compropriedade ou de comunhão ou, no caso de arrendamento, sendo vários os arrendatários, os limites a que se referem os n.os 2 e 3 do artigo anterior são aferidos pelo montante correspondente à totalidade do valor a que se refere o n.º 1.
3 - No caso de arrendamento, para os efeitos previstos no n.º 1, considera-se o valor anual, dividido pelo número de meses decorridos em cada ano.
CAPÍTULO II
ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS
Artigo 4.º
Alteração ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado
Os artigos 2.º e 27.º do Código do IVA passam a ter a seguinte redação:
«Artigo 2.º
[...]
1 - [...] a) [...] b) [...] c) [...] d) [...] e) [...] f) [...] g) [...] h) [...] i) [...]
j) As pessoas singulares ou coletivas referidas na alínea a) que disponham de sede, estabelecimento estável ou domicílio em território nacional e que pratiquem operações que confiram o direito à dedução total ou parcial do imposto, quando sejam adquirentes de serviços de construção civil, incluindo a remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de bens imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada, bem como aquelas que apenas pratiquem operações que não confiram direito à dedução do imposto quando sejam adquirentes de empreitadas de construção ou reabilitação previstas na verba 2.42 da lista I anexa ao presente Código;
l) [...] m) [...] n) [...]
2 - [...] 3 - [...] 4 - [...] 5 - [...]
Artigo 27.º
[...]
1 - [...] 2 - [...]
3 - Os sujeitos passivos abrangidos pelas alíneas e), g), h) e j) do n.º 1 do artigo 2.º, que não estejam obrigados à apresentação da declaração periódica nos termos do artigo 41.º, devem enviar, por transmissão eletrónica de dados, a declaração correspondente às operações tributáveis realizadas e efetuar o pagamento do respetivo imposto, nos locais de cobrança legalmente autorizados, até ao final do mês seguinte àquele em que se torna exigível.
4 - [...] 5 - [...] 6 - [...] 7 - [...] 8 - [...] 9 - [...] 10 - [...]»
Artigo 5.º
Alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
Os artigos 10.º, 43.º, 78.º-E e 101.º do Código do IRS passam a ter a seguinte redação:
«Artigo 10.º
[...]
1 - [...] 2 - [...] 3 - [...] 4 - [...] 5 - [...] 6 - [...]
7 - São, igualmente, excluídos de tributação os ganhos previstos no n.º 5, bem como os ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outros imóveis, situados em território nacional, destinados ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites máximos definidos nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio;
b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
8 - Não há lugar ao benefício referido no número anterior quando:
a) Não seja celebrado contrato de arrendamento habitacional com renda mensal que observe os limites máximos a que se referem os n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, nos seis meses contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior, salvo impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes, e pelo período estritamente necessário para o efeito;
b) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento não seja objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior;
c) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja objeto de contrato de arrendamento cuja renda mensal exceda os limites máximos a que se refere os n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior;
d) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado, a título oneroso ou gratuito, no prazo de cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior.
9 - Nas situações previstas no número anterior, o ganho considera-se obtido:
a) No caso das alíneas a) ou c), no ano em que se verifique o termo do prazo para reinvestimento ou que seja ultrapassado o limite da renda mensal, respetivamente;
b) No caso da alínea b), no ano em que se verifique o não cumprimento dos prazos previstos;
c) No caso da alínea d), no ano em que o imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado.
10 - [Anterior n.º 7.] 11 - [Anterior n.º 8.]
12 - No caso de reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas nos n.os 6, 8 e 11, os benefícios a que se referem os n.os 5, 7 e 10 respeitam apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido.
13 - [Anterior n.º 10.] 14 - [Anterior n.º 11.] 15 - [Anterior n.º 12.] 16 - [Anterior n.º 13.] 17 - [Anterior n.º 14.] 18 - [Anterior n.º 15.] 19 - [Anterior n.º 16.] 20 - [Anterior n.º 17.] 21 - [Anterior n.º 18.] 22 - [Anterior n.º 19.] 23 - [Anterior n.º 20.] 24 - [Anterior n.º 21.] 25 - [Anterior n.º 22.] 26 - [Anterior n.º 23.]
27 - Quando o reinvestimento do valor de realização em habitação própria e permanente previsto no n.º 5 não se concretize por facto superveniente, não imputável ao sujeito passivo, o prazo legal aí estabelecido suspende-se desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O sujeito passivo tenha celebrado, dentro do prazo legal para o reinvestimento, contrato de compra e venda ou contrato promessa de compra e venda para a aquisição de imóvel ou contrato de empreitada para a construção de imóvel destinado a habitação própria e permanente;
b) O incumprimento desse contrato seja objeto de ação judicial; e
c) O sujeito passivo comunique à Autoridade Tributária e Aduaneira a ocorrência do facto superveniente na declaração de rendimentos respeitante ao ano correspondente ao termo do prazo de 36 meses posteriores contados da data da realização.
28 - Verificando-se os requisitos do número anterior, o prazo de reinvestimento previsto no n.º 5 suspende-se desde o momento da interposição da ação a que se refere a alínea b) do número anterior até à extinção da instância judicial.
29 - Cessada a suspensão prevista no número anterior, em caso de decisão judicial favorável:
a) O reinvestimento a que se refere o n.º 5 deve ser concretizado até ao final dos 12 meses seguintes ao trânsito em julgado;
b) Quando o reinvestimento não seja concretizado, total ou parcialmente, até ao final do prazo previsto na alínea anterior, o ganho previsto no n.º 5 é objeto de tributação no ano em que se complete esse prazo, na proporção do valor não reinvestido.
30 - Nos casos não abrangidos pelo número anterior, o ganho previsto no n.º 5 é objeto de tributação no ano em que seja extinta a instância judicial ou no ano em que termine o prazo de reinvestimento, se posterior.
31 - Nas situações previstas no n.º 9, na alínea b) do n.º 29 e no número anterior, acresce ao imposto relativo à mais-valia correspondente à totalidade ou à parte do valor de realização não reinvestido um montante equivalente aos juros compensatórios nos termos do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, contados desde o ano da realização daquele ganho.
Artigo 43.º
[...]
1 - [...] 2 - [...] 3 - [...] 4 - [...] 5 - [...] 6 - [...] 7 - [...] 8 - [...] 9 - [...] 10 - [...] 11 - [...]
12 - Nas situações previstas no n.º 25 do artigo 10.º, o rendimento é determinado pela diferença positiva entre o valor de mercado à data da perda da qualidade de residente e o valor de aquisição, acrescido das importâncias necessárias e efetivamente suportadas inerentes à aquisição.
Artigo 78.º-E
[...]
1 - [...] 2 - [...] 3 - [...] 4 - [...] 5 - [...] 6 - [...] 7 - [...] 8 - [...] 9 - [...]
10 - O limite a que se refere a alínea a) do n.º 1 é elevado para 1000,00 €, sem prejuízo da aplicação do n.º 4, quando o limite de dedução daí resultante seja superior.
Artigo 101.º
[...]
1 - [...] a) [...] b) [...] c) [...] d) [...] e) [...]
f) 10 %, tratando-se de rendimentos da categoria F abrangidos pelo n.º 1 do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
2 - [...] 3 - [...] 4 - [...] 5 - [...] 6 - [...] 7 - [...] 8 - [...] 9 - [...] 10 - [...] 11 - [...] 12 - [...] 13 - [...]»
Artigo 6.º
Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
Os artigos 17.º e 36.º do Código do IMT passam a ter a seguinte redação:
«Artigo 17.º
[...]
1 - [...] 2 - [...] 3 - [...] 4 - [...] 5 - [...] 6 - [...] 7 - [...] 8 - [...] 9 - [...]
10 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4, a taxa é sempre de 7,5 % na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente seja não residente, salvo quando se verifique uma das seguintes situações:
a) Tenha sido considerado residente para efeitos fiscais em território nacional nos termos do artigo 16.º do Código do IRS;
b) Se torne residente para efeitos fiscais em território nacional, nos termos do artigo 16.º do Código do IRS, no prazo de dois anos contados da data de aquisição;
c) O imóvel seja destinado ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites a que se referem os n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, no prazo de seis meses contados da data de aquisição e seja arrendado em, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a aquisição.
11 - Quando se verifiquem as situações previstas nas alíneas b) ou c) do número anterior, a Autoridade Tributária e Aduaneira anula, a requerimento do interessado, o montante correspondente à diferença entre o imposto pago e o montante que resultaria da aplicação das taxas previstas no n.º 1.
12 - O requerimento previsto no número anterior, dirigido aos serviços competentes da Autoridade Tributária e Aduaneira, é apresentado pelo interessado no prazo de seis meses a contar da data em que se torne residente ou em que seja celebrado contrato de arrendamento nos termos das alíneas b) e c) do n.º 10, respetivamente.
Artigo 36.º
[...]
1 - O IMT deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de esta ficar sem efeito, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.
2 - [...] 3 - [...] 4 - [...] 5 - [...] 6 - [...] 7 - [...] 8 - [...] 9 - [...] 10 - [...] 11 - [...]»
Artigo 7.º
Alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais
O artigo 24.º-A do EBF passa a ter a seguinte redação:
«Artigo 24.º-A
[...]
1 - [...]
a) Os organismos de investimento alternativo, previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º do Regime da Gestão de Ativos, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 27/2023, de 28 de abril, sejam constituídos, ou sejam alterados os seus documentos constitutivos, até 31 de dezembro de 2029;
b) Os respetivos documentos constitutivos prevejam que o seu ativo deva ser constituído em 5 % ou mais, em conformidade com o previsto no n.º 2, por direitos de propriedade ou outros direitos de conteúdo equivalente sobre imóveis que sejam objeto de contratos celebrados ao abrigo do regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares; e
c) Os ativos do organismo de investimento alternativo, na proporção da percentagem definida nos termos da alínea anterior e atendendo ao valor de balanço relativo ao último dia do período de tributação imediatamente anterior ao dos rendimentos auferidos, e a todo o tempo a partir de um ano após a constituição do organismo de investimento alternativo ou alteração dos respetivos documentos constitutivos, sejam objeto de contratos celebrados ao abrigo do RSAA, ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares.
2 - Verificados os requisitos previstos no número anterior:
a) Os rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais, por distribuição, que respeitem a resultados do período de tributação imediatamente anterior, são tributados à taxa de 5 % na proporção correspondente aos rendimentos resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional previstos na alínea b) do número anterior;
b) O montante dos restantes rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais, por distribuição ou mediante operação de resgate ou liquidação, é, para efeitos de IRS ou de IRC, igual à diferença entre o montante obtido e o montante correspondente à percentagem de exclusão a considerar de acordo com a tabela seguinte:
|
Ativo elegível |
Exclusão de tributação |
|
Mais de 5 % até 10 % |
2,5 % |
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Mais de 10 % até 15 % |
5 % |
|
Mais de 15 % até 25 % |
7,5 % |
|
Mais de 25 % a 50 % |
15 % |
|
Mais de 50 % |
30 % |
3 - [...]
4 - Aos organismos de investimento alternativo que se enquadrem nos dois últimos escalões da tabela prevista na alínea b) do n.º 2 é aplicável uma redução em 25 % da taxa prevista na verba 29.2 da TGIS.»
Artigo 8.º
Aditamento à lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado
É aditada a verba 2.42 à lista I anexa ao Código do IVA, com a seguinte redação:
«2.42 - As empreitadas de construção ou reabilitação de:
2.42.1 - Imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Os termos e as condições para a aplicação desta verba são estabelecidos em legislação especial.
2.42.2 - Prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.»
Artigo 9.º
Aditamento ao Estatuto dos Benefícios Fiscais
São aditados os artigos 45.º-B e 45.º-C ao EBF com a seguinte redação:
«Artigo 45.º-B
Aquisição de habitações de custos controlados
1 - À primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, e quando se trate de habitações de custos controlados, nos termos previstos em regime próprio, são aplicáveis os seguintes benefícios:
a) Isenção de IMT nas aquisições cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda o valor máximo do 1.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º Código do IMT;
b) Aplicação das taxas referidas na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, nos termos dos n.os 2, 3, 5, 6 e 9 do mesmo artigo, às aquisições cujo valor exceda o valor máximo referido na alínea anterior.
2 - As aquisições previstas no número anterior beneficiam de uma dedução à coleta da verba 1.1 da TGIS, até à sua concorrência, com o limite resultante da aplicação da referida verba ao limite superior do 1.º escalão da tabela prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT.
3 - Ficam excluídos dos benefícios previstos nos números anteriores os sujeitos passivos que sejam titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores.
4 - Nos casos previstos na alínea b) do n.º 6 do artigo 17.º do Código do IMT e nas permutas de imóveis, o limite estabelecido no n.º 2 é reduzido proporcionalmente à quota-parte ou direito adquiridos, ou à diferença de valores, respetivamente.
5 - A verificação dos pressupostos das isenções e o apuramento do IMT e do imposto do selo, relativos às aquisições previstas no n.º 1, de imóveis que venham a constituir bem comum de um casal, são efetuados individualmente em relação a cada cônjuge em partes iguais, devendo cada um apresentar uma declaração prevista no n.º 1 do artigo 19.º do Código do IMT.
6 - Os benefícios previstos no presente artigo caducam caso se verifique alguma das situações previstas no n.º 8 do artigo 11.º do Código do IMT.
7 - A aplicação dos benefícios previstos no n.º 1 depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais e das Entidades Intermunicipais, aprovado pela Lei n.º 73/2013, de 3 de setembro.
Artigo 45.º-C
Rendimentos prediais no âmbito do arrendamento para habitação
1 - A taxa de tributação autónoma aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação cujo valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, auferidos até 31 de dezembro de 2029, é de 10 %, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável.
2 - Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites a que se referem os n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, auferidos até 31 de dezembro de 2029, são considerados apenas em 50 %, quando obtidos por sujeitos passivos de IRC, ou por sujeitos passivos de IRS, com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B.»
CAPÍTULO III
DISPOSIÇÕES COMPLEMENTARES
Artigo 10.º
Regime aplicável à verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado
1 - Podem beneficiar da aplicação da verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou de imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que:
a) No caso de venda para habitação própria e permanente do adquirente, se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições:
i) O imóvel seja vendido para habitação própria e permanente do adquirente e na aquisição se apliquem as taxas previstas nas alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT;
ii) A venda ocorra no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro;
iii) Seja feita menção expressa, no título aquisitivo, à aplicação da taxa prevista na verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA;
b) No caso de arrendamento habitacional, se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições:
i) O arrendamento seja isento nos termos do artigo 9.º do Código do IVA;
ii) Os contratos de arrendamento sejam comunicados nos termos do artigo 60.º do Código de Imposto do Selo;
iii) O primeiro contrato de arrendamento habitacional entre em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;
iv) O imóvel seja objeto de contratos de arrendamento habitacional em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;
v) Não seja convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior ao previsto na alínea b) do n.º 2 do artigo 2.º
2 - No caso de imóvel adquirido em regime de compropriedade ou de comunhão, a verba 2.42.1 só é aplicável quando, verificadas as demais condições, todos os comproprietários o afetem a habitação permanente.
3 - Tratando-se de imóvel em regime de propriedade horizontal, a verba 2.42.1 só é aplicável à parte da empreitada proporcional à área bruta de construção do edifício ou das frações e à área excedente à de implantação (A), tal como definida nos termos do artigo 40.º do Código do IMI, a afetar a habitação, correspondente às frações relativamente as quais se verifiquem as condições previstas naquela verba e nos números anteriores, consoante se destinem a venda ou arrendamento.
4 - Aos imóveis compostos por andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, que não estejam constituídos em regime de propriedade horizontal, aplica-se o disposto no número anterior, com as necessárias adaptações.
5 - Sem prejuízo do disposto no n.º 8 do artigo 11.º do Código do IMT, sempre que o imóvel não seja afeto, no prazo de seis meses a contar da data da aquisição, a habitação própria e permanente do sujeito passivo, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, ou não seja destinado exclusivamente a habitação própria e permanente do sujeito passivo, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses posteriores à afetação, aplica-se um agravamento do IMT correspondente a 10 % sobre o valor tributável determinado nos termos do artigo 12.º do Código do IMT.
6 - O disposto no número anterior não é aplicável quando a não afetação a habitação própria e permanente, ou a inobservância do período referido no n.º 5, resulte de circunstâncias excecionais, nos termos do n.º 26 do artigo 10.º do Código do IRS.
7 - A verba 2.42.1 cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032.
Artigo 11.º
Regularização do imposto a favor do Estado
1 - Sempre que não se verifique, ou deixe de se verificar, qualquer das condições previstas para efeitos de aplicação da taxa reduzida, nos termos da verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA e do artigo anterior, o sujeito passivo deve regularizar o imposto em falta.
2 - Para efeitos do número anterior, a regularização do IVA liquidado é efetuada:
a) Até ao final do período de imposto seguinte àquele em que se verifique o facto determinante da perda do direito à aplicação daquela taxa, desde que se verifiquem os requisitos previstos na alínea b) do n.º 2 do artigo 2.º e na subalínea ii) da alínea a) do n.º 1 do artigo anterior para a aplicação da taxa reduzida nos termos da verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA, não sendo aplicáveis quaisquer outras penalidades para além dos juros compensatórios que sejam devidos;
b) Através da substituição da declaração a que se refere a alínea c) do n.º 1 do artigo 29.º do Código do IVA, nos restantes casos, sem prejuízo dos juros e outras penalidades aplicáveis.
3 - Para efeitos dos números anteriores, o prazo previsto no n.º 1 do artigo 94.º do Código do IVA conta-se do termo do prazo legal para o cumprimento daquelas obrigações.
Artigo 12.º
Monitorização e avaliação
1 - Sem prejuízo das competências próprias da Autoridade Tributária e Aduaneira, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), assegura a monitorização da aplicação do disposto no presente decreto-lei, com a colaboração da Autoridade Tributária e Aduaneira, da Segurança Social, do Instituto dos Registos e Notariado, I. P., e do Instituto Nacional de Estatística, I. P.
2 - A avaliação dos resultados da aplicação do presente decreto-lei é objeto de relatório intercalar a apresentar pelo IHRU, I. P., ao membro do Governo responsável pela área da habitação até 31 de dezembro de 2028, e de relatório final a apresentar do mesmo modo até 31 de dezembro de 2030.
Artigo 13.º
Plataformas eletrónicas e interoperabilidade
1 - Até 1 de setembro de 2026, são disponibilizadas as adaptações nas plataformas eletrónicas necessárias para aplicação das alterações estabelecidas no presente decreto-lei, designadamente para efeitos de aplicação das disposições relativas ao Regime Especial de Investimento de Arrendamento e ao RSAA.
2 - O IHRU, I. P., a Autoridade Tributária e Aduaneira, a Segurança Social e a Agência para a Reforma Tecnológica do Estado, I. P., devem estabelecer protocolos de interoperabilidade destinados a permitir a disponibilização das informações necessárias à aplicação e fiscalização das medidas previstas no presente decreto-lei.
CAPÍTULO IV
DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Artigo 14.º
Referências legais
Para os efeitos previstos em todas as normas legais e regulamentares e em todos os atos e contratos em vigor, considera-se que a partir da data de produção de efeitos estabelecida no n.º 1 do artigo 18.º:
a) As referências ao Programa de Apoio ao Arrendamento e ao Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, ou a «arrendamento acessível» consideram-se feitas ao RSAA aprovado como anexo III ao presente decreto-lei ou ao arrendamento no âmbito desse regime;
b) As referências aos limites do preço de renda do Programa de Apoio ao Arrendamento, nos termos do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, ou na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, consideram-se reportadas aos limites máximos de renda mensal previstos no artigo 4.º do anexo III ao presente decreto-lei.
Artigo 15.º
Norma transitória
1 - O limite previsto no n.º 10 do artigo 78.º-E do Código do IRS, na redação conferida pelo presente decreto-lei, aplica-se a partir do ano de 2027, inclusive, aplicando-se no ano de 2026 o limite de 900,00 €.
2 - Os contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento que se encontrem em vigor à data de entrada em vigor do RSAA mantêm os efeitos fiscais atribuídos ao abrigo do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto nos n.os 1, 2, 4 e 5 do artigo 6.º e no artigo 7.º do RSAA.
3 - Os programas municipais de arrendamento acessível ao abrigo do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, são considerados programas municipais de arrendamento acessível para os efeitos previstos no artigo 8.º do RSAA, dispensando-se a aplicação do disposto no n.º 3 desse artigo relativamente àqueles cuja compatibilidade tenha sido reconhecida nos termos do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.
Artigo 16.º
Regulamentação
No prazo de 30 dias a contar da publicação do presente decreto-lei, são aprovadas as portarias referidas no n.º 5 do artigo 1.º e no n.º 1 do artigo 9.º do anexo I ao presente decreto-lei e no n.º 1 do artigo 4.º do anexo III ao presente decreto-lei.
Artigo 17.º
Norma revogatória
Sem prejuízo do disposto no artigo seguinte, são revogados os Decretos-Leis n.os 68/2019, de 22 de maio, e 69/2019, de 22 de maio.
Artigo 18.º
Produção de efeitos
1 - Produzem efeitos a 1 de setembro de 2026:
a) A revogação dos decretos-leis referidos no artigo anterior;
b) O regime dos CIA, aprovado no anexo i ao presente decreto-lei;
c) O RSAA, aprovado no anexo iii ao presente decreto-lei.
2 - As alterações ao Código do IRS, introduzidas pelo artigo 5.º, a alteração ao artigo 24.º-A do EBF, introduzida pelo artigo 7.º, e o artigo 45.º-C do EBF, aditado pelo artigo 9.º, produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026.
3 - O disposto nos n.os 7 a 9 do artigo 10.º do Código do IRS aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
4 - As alterações ao Código do IVA, introduzidas pelo artigo 4.º, a verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA, aditada pelo artigo 8.º, o regime previsto nos artigos 10.º e 11.º, bem como o regime aprovado como anexo ii ao presente decreto-lei produzem efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do presente decreto-lei, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.
5 - A verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA e o respetivo regime previsto nos artigos 10.º e 11.º, bem como o regime aprovado como anexo ii ao presente decreto-lei, aplicam-se às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
6 - Para efeitos do número anterior, entende-se por iniciativa procedimental, designadamente:
a) Nos casos de obras sujeitas a licenciamento, a apresentação do pedido de licenciamento;
b) No caso de obras objeto de comunicação prévia, a apresentação da comunicação prévia;
c) No caso de obras isentas de controlo prévio:
i) A apresentação do parecer prévio previsto no n.º 2 do artigo 7.º do RJUE, nos casos previstos nesse artigo; ou
ii) A apresentação da informação sobre o início dos trabalhos, nos restantes casos.
7 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4, a alteração à alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA, introduzida pelo artigo 4.º, a verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA, aditada pelo artigo 8.º, bem como o regime previsto nos artigos 10.º e 11.º, aplicam-se desde 1 de janeiro de 2026, havendo opção conjunta do prestador e do adquirente.
8 - Os pedidos a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º do regime aprovado como anexo ii ao presente decreto-lei, relativos aos três primeiros trimestres de 2026, são entregues a partir de 1 de outubro de 2026, contando-se o prazo de 12 meses desde essa data.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 27 de março de 2026. - Luís Montenegro- José Maria Gonçalves Pereira Brandão de Brito - Gonçalo Nuno da Cruz Saraiva Matias - Miguel Martinez de Castro Pinto Luz - Gonçalo Pedro da Cunha Viegas Pires - Rosário Palma Ramalho.
Promulgado em 12 de maio de 2026.
Publique-se.
O Presidente da República, ANTÓNIO JOSÉ MARTINS SEGURO.
Referendado em 13 de maio de 2026.
O Primeiro-Ministro, Luís Montenegro.
ANEXO I
[a que se referem a alínea b) do n.º 2 do artigo 1.º, o artigo 16.º e a alínea b) do n.º 1 do artigo 18.º]
Contratos de investimento para arrendamento habitacional
Artigo 1.º
Forma, conteúdo e procedimento
1 - Podem ser concedidos benefícios fiscais, através de contrato de investimento para arrendamento (CIA), com um período de vigência até 25 anos a contar da sua celebração, sem prejuízo do disposto no n.º 6.
2 - A minuta de CIA é aprovada por despacho dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação.
3 - O CIA é celebrado entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), em representação do Estado, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.
4 - O CIA define os benefícios a atribuir e as condições da sua atribuição, incluindo os limites de renda aplicáveis e a possibilidade de atualização anual da renda, de acordo com os coeficientes de atualização legais aplicáveis à data da celebração do CIA, identificando os imóveis que constituem o seu objeto e a área de construção de edifícios prevista.
5 - Os procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação do CIA são regulamentados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação.
6 - No âmbito de parcerias público-privadas constituídas ao abrigo do Decreto-Lei n.º 111/2012, de 23 de maio, o prazo do CIA é idêntico ao prazo do contrato de parceria.
Artigo 2.º
Condições de elegibilidade
1 - Para os efeitos de aplicação do presente regime, são elegíveis os investimentos quando:
a) A área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 700/1000 da totalidade da área de construção de edifícios abrangida, podendo o remanescente ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação;
b) O valor mensal da renda dos contratos de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional por eles abrangidos não exceda os limites máximos definidos nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do presente decreto-lei.
2 - Apenas são elegíveis para a celebração de CIA os investidores que reúnam os seguintes requisitos, a definir na portaria a que se refere o n.º 5 do artigo anterior:
a) Possuir capacidade técnica e de gestão;
b) Possuir contabilidade regularmente organizada de acordo com as disposições legais em vigor e que seja adequada às análises requeridas para a apreciação e o acompanhamento do investimento;
c) O lucro tributável não ser determinado por métodos indiretos de avaliação;
d) Apresentar a situação fiscal e contributiva regularizada.
3 - Os investidores ficam sujeitos às seguintes obrigações, nos termos a definir na portaria a que se refere o n.º 5 do artigo anterior:
a) Identificar os prédios urbanos ou mistos ou frações autónomas, destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional nos termos do CIA, para os efeitos previstos na alínea a) do número anterior;
b) Não transmitir os imóveis objeto do CIA, afetos ou a afetar a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, salvo se essa transmissão ocorrer em simultâneo com a transmissão da posição contratual nos termos previstos no artigo 7.º
c) Disponibilizar todos os elementos que lhe forem solicitados pelas entidades competentes para a fiscalização e acompanhamento da execução do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 10.º nos prazos por estas estabelecidos;
d) Comunicar ao IHRU, I. P., qualquer alteração ou ocorrência que ponha em causa os pressupostos relativos à aprovação do investimento, a sua realização pontual, bem como as obrigações estabelecidas no CIA;
e) Cumprir atempadamente as obrigações legais a que estejam vinculados, designadamente as tributárias e contributivas;
f) Cumprir as demais obrigações estabelecidas no CIA e no presente regime.
Artigo 3.º
Benefícios fiscais
1 - Aos CIA são aplicáveis os seguintes benefícios fiscais:
a) Isenção do imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT) suportado na aquisição de:
i) Terrenos para construção e outros prédios urbanos para construção ou reabilitação de edifícios destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional;
ii) Prédios urbanos ou mistos ou frações autónomas para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional no âmbito do CIA;
b) Isenção do imposto do selo, relativamente à transmissão dos imóveis referidos na alínea anterior;
c) Isenção do imposto municipal sobre imóveis (IMI), relativamente aos imóveis referidos na alínea a), por um período de até oito anos, a contar do ano da aquisição, inclusive;
d) Redução de 50 % da taxa de IMI relativamente aos imóveis referidos na alínea a) no período remanescente de vigência do CIA, até ao limite previsto no n.º 3 do artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais e das Entidades Intermunicipais, aprovado pela Lei n.º 73/2013, de 3 de setembro;
e) Aplicação da taxa reduzida, prevista na verba 2.42.2 da lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), às empreitadas de construção ou reabilitação dos prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional referidos na alínea a);
f) Isenção do adicional ao IMI relativamente aos imóveis referidos na alínea a) durante o período de vigência do CIA;
g) Restituição de 50 % do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia, projetos e estudos relativos à construção ou reabilitação dos imóveis referidos na alínea a), não incluindo projetos e estudos de obras de urbanização;
h) Redução de 50 % da taxa prevista na verba 29.2 da TGIS, em função da proporção dos ativos detidos pelo organismo de investimento alternativo objeto de contratos de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo CIA.
2 - A aplicação das isenções previstas nas alíneas a), c) e d) do número anterior depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais e das Entidades Intermunicipais, aprovado pela Lei n.º 73/2013 de 3 de setembro.
3 - Para efeitos da aplicação da taxa reduzida, prevista na verba 2.42.2 da lista I anexa ao Código do IVA a que se refere a alínea e) do n.º 1, aplica-se o regime previsto nos n.os 3 e 4 do artigo 10.º do presente decreto-lei, com as necessárias adaptações.
4 - O pedido de restituição previsto na alínea g) do n.º 1 é apresentado pelo beneficiário por transmissão eletrónica de dados, a partir do segundo mês seguinte à emissão dos documentos de suporte, até ao termo do prazo de um ano da data de emissão daqueles.
5 - Os pedidos de restituição são analisados pela Autoridade Tributária e Aduaneira no prazo de 90 dias após confirmação da respetiva elegibilidade pelo IHRU, I. P., por transmissão eletrónica de dados.
6 - As restituições autorizadas são pagas exclusivamente por transferência bancária para o número internacional de conta bancária (IBAN) que conste da base de dados da Autoridade Tributária e Aduaneira.
Artigo 4.º
Afetação a arrendamento
1 - As habitações a afetar a arrendamento, nos termos do CIA, devem ser objeto de contratos de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, de acordo com o regime legal estabelecido naquele contrato, nos seguintes prazos:
a) No caso de imóveis a que se refere na subalínea i) da alínea a) do n.º 1 do artigo anterior, no prazo previsto no CIA, não podendo exceder cinco anos a contar da respetiva assinatura;
b) No caso de imóveis a que se refere na subalínea ii) da alínea a) do n.º 1 do artigo anterior no prazo previsto no CIA, não podendo exceder um ano a contar da respetiva assinatura.
2 - Em caso de impedimento justificado, designadamente por motivo não imputável ao investidor, o IHRU, I. P., pode autorizar a prorrogação do prazo estabelecido na alínea a) do número anterior pelo período necessário.
3 - Para efeitos do presente regime, as habitações a que se refere o n.º 1 devem ser objeto de contrato de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional durante o período mínimo de oito meses por cada ano completo de vigência do CIA, salvo impedimento justificado.
Artigo 5.º
Reequilíbrio económico-financeiro
As alterações legislativas e regulamentares que alterem o regime de fixação e atualização de rendas ou outro regime contratual relevante, que afete o equilíbrio económico-financeiro dos contratos celebrados ao abrigo de um CIA, conferem ao investidor o direito a indemnização, nos termos do disposto no artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos.
Artigo 6.º
Resolução
1 - O IHRU, I. P., pode propor a resolução do CIA, quando se verifique uma ou mais das seguintes situações:
a) Não cumprimento das condições e obrigações estabelecidas no contrato, nos prazos aí fixados, por facto imputável ao investidor;
b) Não cumprimento atempado das obrigações fiscais e contributivas por parte do investidor;
c) Recusa injustificada em fornecer informações e documentos demonstrativos do cumprimento das condições e deveres estabelecidos no artigo 4.º e no n.º 1 do artigo 8.º, ou fornecimento de informações ou documentos falsos a esse respeito.
2 - Compete aos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação a aprovação, por despacho, da resolução a que se refere o número anterior.
Artigo 7.º
Efeitos da resolução
1 - A resolução do contrato nos termos do artigo anterior implica a perda dos benefícios fiscais atribuídos pelo CIA até à data da notificação dessa resolução, e o consequente pagamento dos montantes correspondentes às seguintes percentagens:
a) No caso de incumprimento ocorrido durante os primeiros 10 anos de vigência, 100 %;
b) No caso de incumprimento ocorrido após o decurso de 10 anos de vigência do CIA e antes de faltarem cinco anos para o termo do seu prazo de vigência, 50 %;
c) No caso de incumprimento ocorrido nos últimos cinco anos de vigência, 30 %.
2 - As importâncias devidas ao abrigo do número anterior devem ser pagas no prazo de 30 dias, contados da notificação da resolução do contrato, acrescidas de juros compensatórios, nos termos do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, havendo lugar a procedimento executivo na falta de pagamento dentro daquele prazo.
Artigo 8.º
Transmissão
1 - A posição contratual do CIA pode ser transmitida, desde que, cumulativamente:
a) Os imóveis afetos ou a afetar a arrendamento habitacional nos termos do CIA sejam objeto de alienação, na totalidade, ao transmissário da posição contratual;
b) O transmissário demonstre os requisitos de elegibilidade estabelecidos nos termos do n.º 2 do artigo 2.º;
c) O contrato de transmissão inclua a assunção expressa, pelo transmissário, das condições e dos deveres estabelecidos no CIA e no presente anexo, relativamente a todos os imóveis destinados a arrendamento habitacional, bem como a responsabilidade pelo cumprimento desses deveres e condições, o que deve constar obrigatoriamente do título de transmissão, sob pena de nulidade do negócio jurídico de transmissão.
2 - O signatário do CIA comunica ao IHRU, I. P., com antecedência de 20 dias, as propostas de alienação de imóveis afetos ou a afetar a arrendamento habitacional nos termos do CIA, demonstrando a verificação dos requisitos estabelecidos no número anterior.
3 - Verificados os requisitos estabelecidos no número anterior, a transmissão da posição contratual é autorizada mediante despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação, mediante proposta do IHRU, I. P.
Artigo 9.º
Registo predial
1 - A autorização para a transmissão dos imóveis afetos a arrendamento nos termos do CIA, a que se refere o n.º 2 do artigo anterior, configura um ónus sujeito a registo predial, a promover gratuitamente pelo IHRU, I. P., nos termos estabelecidos por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da habitação e da justiça.
2 - O registo referido no número anterior caduca com termo do prazo de vigência do CIA a que se refere os n.os 1 e 6 do artigo 1.º, sem prejuízo de poder ser cancelado, ou reduzido aos imóveis afetos ou a afetar a arrendamento habitacional, com base em declaração emitida pelo IRHU, I. P., comprovativa dos factos registados.
Artigo 10.º
Fiscalização e acompanhamento
1 - Sem prejuízo das competências próprias da Autoridade Tributária e Aduaneira em matéria de fiscalização e acompanhamento, a verificação do cumprimento dos contratos de investimento abrangidos pelo presente anexo compete ao IHRU, I. P.
2 - A Autoridade Tributária e Aduaneira presta ao IHRU, I. P., todas as informações ao seu dispor necessárias para o cumprimento do disposto no número anterior, designadamente os dados relativos à matriz predial e às declarações previstas no n.º 1 do artigo 19.º do Código do IMT e no n.º 1 do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo referentes aos imóveis abrangidos.
3 - O investidor do CIA envia ao IHRU, I. P., um relatório anual da execução do contrato de investimento, nos termos a definir por despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação, sem prejuízo da prestação de informações ou esclarecimentos solicitados pelo IHRU, I. P., no âmbito da fiscalização e acompanhamento.
4 - A identificação dos imóveis abrangidos, a demonstração do cumprimento das condições e deveres exigíveis ao investidor no CIA, bem como as informações previstas no número anterior e as demais informações relativas à execução desses contratos, são comunicadas através de plataforma eletrónica a disponibilizar para o efeito pelo IHRU, I. P.
5 - Para efeitos do cumprimento do previsto no artigo 7.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, o IHRU, I. P., disponibiliza à autoridade Tributária e Aduaneira os CIA celebrados, bem como os elementos previstos no número anterior.
ANEXO II
[a que se referem a alínea c) do n.º 2 do artigo 1.º e os n.os 4, 5 e 8 do artigo 18.º]
Regime de restituição parcial do montante equivalente ao imposto sobre o valor acrescentado suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Artigo 1.º
Objeto
O presente regime regula a restituição parcial do montante equivalente ao imposto sobre o valor acrescentado (IVA) suportado, por pessoas singulares, fora do âmbito do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, com empreitadas de construção de imóveis destinados à respetiva habitação própria e permanente.
Artigo 2.º
Âmbito subjetivo e objetivo
1 - Podem beneficiar do presente regime as pessoas singulares que contratem empreitadas de construção, fora do âmbito do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, cuja exigibilidade do IVA ocorra até 31 de dezembro de 2032.
2 - Este regime aplica-se às empreitadas de construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente do adquirente, cujo valor patrimonial inscrito na matriz ou o valor de aquisição do terreno, acrescido dos custos de construção, excluindo o valor do IVA, se superior àquele, não exceda os limites máximos definidos nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do presente decreto-lei.
3 - Para efeitos do número anterior, consideram-se incluídos nos custos de construção o valor correspondente a bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização.
4 - No caso de terreno adquirido a título gratuito, o valor de aquisição previsto no n.º 2 corresponde ao valor que tiver sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo ou o que serviria de base à liquidação deste imposto, caso fosse devido.
5 - Para efeitos de aplicação do presente regime, o imóvel deve ser afeto, no prazo de seis meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), a habitação própria e permanente das pessoas singulares referidas no n.º 1, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, devendo essa afetação manter-se por um período mínimo de 12 meses, salvo quando a inobservância deste período mínimo resulte de circunstâncias excecionais, nos termos do n.º 26 do artigo 10.º do Código do IRS.
6 - A este regime aplica-se ainda o disposto no artigo 10.º do presente decreto-lei, com as necessárias adaptações.
CAPÍTULO II
DESPESAS ELEGÍVEIS
Artigo 3.º
Despesas elegíveis para restituição
1 - É elegível, para efeitos de cálculo da restituição, o IVA suportado nas empreitadas de construção de imóveis abrangidos pelo presente regime em que tenha sido aplicada a taxa normal de imposto, que conste em faturas emitidas nos termos legais e cujos elementos tenham sido comunicados nos termos do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 198/2012, de 24 de agosto.
2 - Não é elegível a mera aquisição de materiais incorporados na construção do imóvel.
CAPÍTULO III
PROCEDIMENTO
Artigo 4.º
Apresentação do pedido
1 - O pedido de restituição é apresentado, exclusivamente por transmissão eletrónica de dados, à Autoridade Tributária e Aduaneira, no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
2 - O pedido deve ser acompanhado dos seguintes elementos:
a) Identificação do imóvel;
b) Identificação de todos os comproprietários, com menção da respetiva quota-parte, se aplicável;
c) Contrato(s) de empreitada;
d) Título de utilização, nos termos do RJUE;
e) Comprovativo do valor do terreno;
f) Faturas comprovativas da totalidade dos custos de construção.
3 - Os documentos de suporte devem ser mantidos em arquivo pelo prazo de cinco anos, sem prejuízo dos prazos de conservação de documentos estabelecidos para efeitos fiscais.
4 - O pedido de restituição pode ser corrigido por iniciativa do beneficiário no prazo previsto no n.º 1.
Artigo 5.º
Prazo de restituição
A Autoridade Tributária e Aduaneira procede à restituição no prazo máximo de 150 dias a contar da receção do pedido devidamente instruído.
CAPÍTULO IV
PAGAMENTO E SALVAGUARDAS
Artigo 6.º
Montante e forma de restituição
1 - Ao abrigo do presente regime o montante restituído corresponde à diferença entre o montante do IVA efetiva e comprovadamente suportado à taxa normal e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida que incida sobre as despesas elegíveis nos termos do artigo 3.º
2 - As restituições são pagas exclusivamente por transferência bancária para o número internacional de conta bancária (IBAN) que conste da base de dados da Autoridade Tributária e Aduaneira.
Artigo 7.º
Reposição
Sempre que não se verifique, ou deixe de se verificar qualquer das condições para aplicação do presente regime, a Autoridade Tributária e Aduaneira pode proceder à correção do montante restituído no prazo de quatro anos contados do termo do prazo legal para o cumprimento daquelas condições, sendo emitida a liquidação adicional correspondente.
CAPÍTULO V
DISPOSIÇÕES FINAIS
Artigo 8.º
Regime subsidiário
Em tudo o que não estiver expressamente previsto no presente anexo, aplica-se o Código do IVA e respetiva legislação complementar.
ANEXO III
[a que se refere a alínea d) do n.º 2 do artigo 1.º, as alíneas a) e b) do artigo 14.º e o n.º 4 do artigo 18.º]
Regime simplificado de arrendamento acessível
Artigo 1.º
Objeto
O regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) estabelece:
a) Os requisitos a observar para que os contratos de arrendamento e subarrendamento sejam qualificados como «contratos de arrendamento acessível», para os fins previstos em lei ou regulamento;
b) O regime fiscal aplicável aos contratos de arrendamento acessível;
c) O regime aplicável aos programas municipais de arrendamento acessível;
d) O regime aplicável aos contratos de arrendamento acessível celebrados por entidades públicas.
Artigo 2.º
Âmbito
O RSAA aplica-se a:
a) Contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional de prédios urbanos ou mistos, relativos a frações autónomas ou partes de prédio urbano ou misto suscetíveis de utilização autónoma, bem como os relativos a partes de habitação situadas nos mesmos;
b) Programas aprovados pelos municípios e entidades intermunicipais tendo por finalidade o incentivo à oferta de habitação na modalidade de arrendamento acessível.
Artigo 3.º
Finalidade e objeto do contrato
1 - Os contratos de arrendamento acessível, previstos na alínea a) do artigo anterior, podem ter por finalidade:
a) Residência permanente;
b) Residência temporária, no caso de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional para fim especial transitório, nos termos do n.º 3 do artigo 1095.º do Código Civil, cujo arrendatário tenha residência fiscal em concelho distinto do imóvel locado.
2 - Os contratos para residência temporária a que se refere a alínea b) do número anterior podem ter por objeto:
a) A totalidade da habitação correspondente ao prédio urbano ou misto, fração autónoma ou da parte de prédio urbano ou misto suscetível de utilização autónoma;
b) Parte da habitação referida na alínea anterior que possua os seguintes requisitos cumulativos:
i) Acesso autónomo à entrada principal da habitação, a uma casa de banho completa e à cozinha;
ii) Quarto com janela para o exterior ou varanda ou marquise em contacto direto com o exterior.
3 - Os contratos de arrendamento acessível regem-se pelo regime geral de arrendamento urbano para habitação, nos termos do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro.
Artigo 4.º
Limite máximo de renda mensal
1 - Nos contratos de arrendamento acessível, a renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia a definir em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, tendo por base 80 % da mediana de valores de renda divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.), para o concelho do locado, e podendo tomar em consideração as características dos imóveis, designadamente o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo.
2 - Os limites máximos de renda referidos nos números anteriores são objeto de atualização automática de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do NRAU.
3 - Os limites máximos de renda aplicáveis nos termos do presente artigo não incluem as despesas ou encargos que sejam devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil.
Artigo 5.º
Prazo contratual
1 - Os contratos de arrendamento acessível para residência permanente a que se refere a alínea a) do n.º 1 do artigo 3.º devem ter prazo mínimo de três anos.
2 - Os contratos de arrendamento para residência temporária a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 3.º devem ter prazo mínimo de três meses.
3 - O contrato referido no número anterior pode ser renovado, desde que a finalidade temporária se mantenha.
Artigo 6.º
Regime fiscal
1 - Os rendimentos prediais dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional que observem as condições estabelecidas no presente capítulo estão isentos de tributação em imposto sobre o rendimento de pessoas singulares e imposto sobre o rendimento de pessoas coletivas.
2 - Caso o contribuinte opte pelo englobamento dos rendimentos prediais, os rendimentos isentos nos termos do número anterior são obrigatoriamente englobados para efeito de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
3 - Para os efeitos previstos nos números anteriores, o senhorio submete na plataforma eletrónica disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte à data da celebração do contrato:
a) Cópia do contrato celebrado;
b) Comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.
4 - Cumprido o disposto no número anterior, o contrato é objeto de comunicação a efetuar pelo IHRU, I. P., à Autoridade Tributária e Aduaneira, até ao final do mês de fevereiro desse ano, ficando sujeito ao regime fiscal estabelecido nos n.os 1 e 2, com efeitos a partir da data da sua celebração.
5 - O disposto nos n.os 1 e 2 abrange as renovações contratuais e mantêm-se em caso de transmissão do locado, desde que o contrato se mantenha em vigor.
Artigo 7.º
Incumprimento
1 - O incumprimento dos requisitos estabelecidos nos artigos anteriores implica a perda dos benefícios fiscais concedidos desde o momento do incumprimento com a consequente obrigação de proceder à declaração desse facto para efeitos de regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago, acrescida de juros compensatórios.
2 - A verificação do incumprimento nos termos do número anterior compete ao IHRU, I. P., havendo lugar a audiência prévia dos interessados nos termos do Código do Procedimento Administrativo.
3 - Para efeitos do disposto no n.º 1, suspende-se o prazo de caducidade do direito à liquidação de imposto nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 46.º da Lei Geral Tributária.
Artigo 8.º
Programas municipais de arrendamento acessível
1 - O disposto no artigo 6.º aplica-se aos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional celebrados no âmbito de programas municipais de arrendamento acessível aprovados por municípios ou por entidades intermunicipais, desde que observem os limites máximos de renda e os prazos mínimos de contrato estabelecidos nos artigos 4.º e 5.º
2 - Para o efeito previsto no número anterior, o município ou a entidade intermunicipal envia à entidade gestora informação sobre o programa municipal em questão.
3 - No prazo de 30 dias a contar da comunicação prevista no número anterior, e observada a compatibilidade com os limites máximos de renda e os prazos mínimos de contrato estabelecidos nos artigos 4.º e 5.º, o IHRU, I. P., comunica à Autoridade Tributária e Aduaneira o programa municipal de arrendamento acessível, registando-o na plataforma eletrónica disponibilizada para o efeito e informando o município.
4 - Caso não seja demonstrada a compatibilidade do programa municipal com o disposto nos artigos 4.º e 5.º, há lugar a audiência prévia do interessado, nos termos gerais.
5 - No âmbito dos programas municipais a que se refere o n.º 3, o município pode proceder ao cumprimento do disposto no n.º 3 do artigo 6.º por conta dos proprietários aderentes ao programa municipal, desde que obtido o consentimento devido para o efeito.
Artigo 9.º
Arrendamento acessível público
1 - As entidades públicas podem celebrar contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional nos termos do presente regime, tendo por objeto prédios urbanos, partes de prédios urbanos, partes urbanas de prédios mistos ou frações autónomas que não se encontrem legalmente vinculados ao regime de arrendamento apoiado ou a outro regime especial de arrendamento público.
2 - Os contratos previstos no número anterior consideram-se celebrados em modalidade de renda reduzida, para os efeitos previstos no n.º 2 do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho, sempre que sejam observadas as condições estabelecidas nesse decreto-lei, designadamente as relativas à determinação e limites máximos dos rendimentos dos beneficiários.
3 - A celebração dos contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional previstos no n.º 1 pode destinar-se a assegurar a transição de regimes de arrendamento, nos termos previstos no n.º 3 do artigo 42.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, sem prejuízo das garantias legais dos arrendatários.
4 - Aos contratos previstos no presente artigo são aplicáveis as disposições do presente regime relativas aos limites máximos de renda, nos termos do artigo 4.º, e aos prazos mínimos de contrato, nos termos do artigo 5.º, podendo a entidade pública locadora estabelecer limites e prazos mais exigentes, bem como outras condições e requisitos.
119948548
(2) Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de dezembro / Ministério das Finanças e do Plano. Secretaria de Estado do Orçamento. - Aprova o Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA). Diário da República. - Série I - n.º 297 - 1.º Suplemento (26-12-1984), p. 3924-(12) a 3924-(44), republicado pelo Decreto-Lei n.º 102/2008, de 20 de junho. Portal das Finanças | Informação Fiscal | Códigos Tributários | Código do IVA.
► Código do IVA, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26-12: alteração dos artigos 2.º [Incidência subjetiva], n.º 1, «j) As pessoas singulares ou coletivas referidas na alínea a) que disponham de sede, estabelecimento estável ou domicílio em território nacional e que pratiquem operações que confiram o direito à dedução total ou parcial do imposto, quando sejam adquirentes de serviços de construção civil, incluindo a remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de bens imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada, bem como aquelas que apenas pratiquem operações que não confiram direito à dedução do imposto quando sejam adquirentes de empreitadas de construção ou reabilitação previstas na verba 2.42 da lista I anexa ao presente Código» e 27.º [Pagamento do imposto apurado pelo sujeito passivo] «3 - Os sujeitos passivos abrangidos pelas alíneas e), g), h) e j) do n.º 1 do artigo 2.º, que não estejam obrigados à apresentação da declaração periódica nos termos do artigo 41.º, devem enviar, por transmissão eletrónica de dados, a declaração correspondente às operações tributáveis realizadas e efetuar o pagamento do respetivo imposto, nos locais de cobrança legalmente autorizados, até ao final do mês seguinte àquele em que se torna exigível» e aditamento da verba 2.42 (As empreitadas de construção ou reabilitação) à lista I (que cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032) pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
(3) Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, que aprova o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (Código do IRS). Versão Consolidada que tem por base a republicação em anexo à Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, que procedeu à reforma da tributação das pessoas singulares.
► Código do IRS, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30-11: alteração dos artigos 10.º [Mais-valias], 43.º [Mais-valias], 78.º-E [Dedução de encargos com imóveis] e 101.º [Retenção sobre rendimentos de outras categorias] pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
(4) Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de julho. Diário da República. - Série I - n.º 149 (01-07-1989), p. 2578 - 2591.
► EBF, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 01-07: alteração do artigo 24.º-A [Organismos de investimento coletivo de apoio ao arrendamento] e aditamento dos artigos 45.º-B [Aquisição de habitações de custos controlados] e 45.º-C [Rendimentos prediais no âmbito do arrendamento para habitação] pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
(5)Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro / Ministério das Finanças. - Aprova o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (Código do IMT). Diário da República. - Série I-A - n.º 262 (12-11-2003), p. 7568 - 7647. Anexo II - Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis: artigo 1.º (Incidência geral) a artigo 55.º (Direito de preferência de organismos públicos). Versão Consolidada
► Código do IMT, aprovado em anexo aoDecreto-Lei n.º 287/2003, de 12-11: alteração dos artigos 17.º [Taxas] e 36.º [Prazos para pagamento] pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
(6) Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro / Presidência do Conselho de Ministros e Finanças. - Regulamenta as disposições do regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA) aprovado no anexo I do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, relativas aos procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação do CIA, aos requisitos de elegibilidade dos investidores e às obrigações a que estes ficam sujeitos.. Diário da República. - Série I - n.º 190 - Suplemento (30-09-2026), pp. 2-12.
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2026-10-13 | 16:21