Jurisprudência
Ac. TC 299/2020 (Série I de 18-09-2020)
Tribunal Constitucional
2020-09-24 / 19:18
18-09-2020
Direito de preferência nos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma
Arrendamento de prédios urbanos
Código Civil: artigo 1091.º, n.º 8 (redação da Lei n.º 64/2018, de 29-10)
Contrato de arrendamento para fins habitacionais
Direito de preferência pelos arrendatários
Inconstitucionalidade com força obrigatória geral
Parte de prédio não constituído em propriedade horizontal
Violação do n.º 1 do artigo 62.º (Direito de propriedade privada), em conjugação com o n.º 2 do artigo 18.º (Força jurídica), da Constituição
(1) Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020 (Série I), de 16 de junho - Processo n.º 984/2018 Plenário. - Declara, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro. Diário da República. - Série I - n.º 183 (18-09-2020), p. 6 - 38.
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020
Sumário: Declara, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante do
n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de
outubro.
Processo n.º 984/2018
Plenário
I - Relatório
1 - Um grupo de trinta e seis deputados à Assembleia da República, ao abrigo do disposto na alínea a) do n.º 1 e na alínea f) do n.º 2 do artigo 281.º da Constituição da República Portuguesa, pediu a apreciação e declaração da inconstitucionalidade da norma constante do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pelaLei n.º 64/2018, de 29 de outubro. (...)
III - Decisão
Pelo exposto, o Tribunal Constitucional declara, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pelaLei n.º 64/2018, de 29 de outubro, por violação do n.º 1 do artigo 62.º, em conjugação com o n.º 2 do artigo 18.º, da Constituição.
Lisboa, 16 de junho de 2020. - Lino Rodrigues Ribeiro - João Pedro Caupers - Maria de Fátima Mata-Mouros - Mariana Canotilho (vencida, nos termos da declaração de voto anexa) - Pedro Machete (vencido, conforme declaração junta) - Fernando Vaz Ventura (vencido, conforme declaração de voto junta).
(1.2) Declaração de Retificação n.º 35/2020, de 24 de setembro / TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. - Retifica as assinaturas do Acórdão n.º 299/2020, publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 183, de 18 de setembro de 2020. Diário da República. - Série I - n.º 187 (24-09-2020), p. 10.
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Declaração de Retificação n.º 35/2020
Sumário: Retifica as assinaturas do Acórdão n.º 299/2020, publicado no Diário da República,
1.ª série, n.º 183, de 18 de setembro de 2020.
Para os devidos efeitos, declara-se que nas assinaturas doAcórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020(publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 183, de 18 de setembro de 2020, p. 6), onde se lê «Lisboa, 16 de junho de 2020. - Lino Rodrigues Ribeiro - João Pedro Caupers - Maria de Fátima Mata-Mouros - Mariana Canotilho (vencida, nos termos da declaração de voto anexa) - Pedro Machete (vencido, conforme declaração junta) - Fernando Vaz Ventura (vencido, conforme declaração de voto junta).» deve ler-se «Lisboa, 16 de junho de 2020. - Lino Rodrigues Ribeiro - João Pedro Caupers - Maria de Fátima Mata-Mouros - Mariana Canotilho (vencida, nos termos da declaração de voto anexa) - Pedro Machete (vencido, conforme declaração junta) - Fernando Vaz Ventura (vencido, conforme declaração de voto junta) - Tem voto de vencido do Conselheiro Claudio Monteiro, que entretanto cessou funções. Lino Rodrigues Ribeiro - O Relator, nos termos do artigo 15.º-A doDecreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, aditado pelo artigo 3.º doDecreto-Lei n.º 20/2020, de 1 de maio, atesta o voto de conformidade do Conselheiro José António Teles Pereira, Gonçalo de Almeida Ribeiro, Maria José Rangel de Mesquita, Joana Fernandes Costa, e o Presidente Manuel da Costa Andrade. Lino Rodrigues Ribeiro.».
Lisboa, 18 de setembro de 2020. - A Técnica Superior do Núcleo de Apoio Documental e Informação Jurídica, Paula Nóvoa.
113575611
(2) Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro/ Ministério da Justiça. Gabinete do Ministro. - Aprova o Código Civil e regula a sua aplicação - Revoga, a partir da data da entrada em vigor do novo Código Civil, toda a legislação civil relativa às matérias que o mesmo abrange. Diário do Governo. - Série I - n.º 274 (25-11-1966), p. 1883 - 2086. Legislação Consolidada(18-09-2020): artigo 1.º (Aprovação do Código Civil) a artigo 23.º (Testamentaria) + Anexo -CÓDIGO CIVIL: artigo 1.º (Fontes imediatas) a artigo 2334.º (Intransmissibilidade).
CÓDIGO CIVIL
Livro II
DIREITO DAS OBRIGAÇÕES
Título II - Dos contratos em especial
Capítulo IV - Locação
Secção VII - Arrendamento de prédios urbanos
Subsecção VI - Direito de preferência
Artigo 1091.º
Regra geral
1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
2 - O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º
3 - O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º
4 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º é expedida por carta registada com aviso de receção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da receção.
5 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, sem prejuízo das especificidades, em caso de arrendamento para fins habitacionais, previstas nos números seguintes.
6 - No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417.º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.
7 - Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo.
8 - No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:
a) O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
b) A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º deve indicar os valores referidos na alínea anterior;
c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.
9 - Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.
(3) Decreto de aprovação da Constituição / Presidência da República. - Aprova a Constituição da República Portuguesa. Diário da República. - Série I - n.º 86 (10-04-1976), p. 738 - 775. Legislação Consolidada
CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA PORTUGUESA
Parte I
Direitos e deveres fundamentais
Título I - Princípios gerais
Artigo 18.º
1. Os preceitos constitucionais respeitantes aos direitos, liberdades e garantias são directamente aplicáveis e vinculam as entidades públicas e privadas.
2. A lei só pode restringir os direitos, liberdades e garantias nos casos expressamente previstos na Constituição, devendo as restrições limitar-se ao necessário para salvaguardar outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos.
3. As leis restritivas de direitos, liberdades e garantias têm de revestir carácter geral e abstracto e não podem ter efeito retroactivo, nem diminuir a extensão e o alcance do conteúdo essencial dos preceitos constitucionais.
Título III - Direitos e deveres económicos, sociais e culturais
Capítulo I Direitos e deveres económicos
Artigo 62.º
(Direito de propriedade privada)
1. A todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição.
2. A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante pagamento de justa indemnização.
(4) Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto / Assembleia da República. - Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Diário da República. - Série I - n.º 157 (14-08-2012), p. 4411 - 4452.
Artigo 1.º
Objeto
A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:
a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;
b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;
c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.
Artigo 14.º
Republicação
São republicados, na sua redação atual e nos anexos I e II da presente lei, respetivamente, e da qual fazem parte integrante:
a) O capítulo IV do título II do livro II do Código Civil;
b) O capítulo II do título I e os títulos II e III da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
Artigo 15.º
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor 90 dias após a sua publicação.
ANEXO I
Republicação do capítulo IV do título II do livro II do Código Civil
CAPÍTULO IV - Locação
Artigo 1022.º ( Noção) a Artigo 1113.º (Morte do arrendatário)
ANEXO II
Republicação do capítulo II do título I e do título II da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro
(5) Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro / Assembleia da República. - Garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários (altera o Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966). Diário da República. - Série I - n.º 208 (29-10-2018), p. 5108 - 5109.
ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA
Lei n.º 64/2018
de 29 de outubro
Garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários
(altera o Código Civil, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966)
A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:
Artigo 1.º
Objeto
A presente lei altera o Código Civil, aprovado peloDecreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, garantindo o exercício efetivo do direito de preferência pelos arrendatários na alienação do locado.
Artigo 2.º
Alteração ao Código Civil
O artigo 1091.º do Código Civil, aprovado peloDecreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, alterado pelosDecretos-Leis n.os 67/75, de 19 de fevereiro,201/75, de 15 de abril,261/75, de 27 de maio,561/76, de 17 de julho,605/76, de 24 de julho,293/77, de 20 de julho,496/77, de 25 de novembro,200-C/80, de 24 de junho,236/80, de 18 de julho,328/81, de 4 de dezembro,262/83, de 16 de junho,225/84, de 6 de julho, e190/85, de 24 de junho, pelaLei n.º 46/85, de 20 de setembro, pelosDecretos-Leis n.os 381-B/85, de 28 de setembro, e379/86, de 11 de novembro, pelaLei n.º 24/89, de 1 de agosto, pelosDecretos-Leis n.os 321-B/90, de 15 de outubro,257/91, de 18 de julho,423/91, de 30 de outubro,185/93, de 22 de maio,227/94, de 8 de setembro,267/94, de 25 de outubro, e163/95, de 13 de julho, pelaLei n.º 84/95, de 31 de agosto, pelosDecretos-Leis n.os 329-A/95, de 12 de dezembro,14/96, de 6 de março,68/96, de 31 de maio,35/97, de 31 de janeiro, e120/98, de 8 de maio, pelasLeis n.os 21/98, de 12 de maio, e47/98, de 10 de agosto, peloDecreto-Lei n.º 343/98, de 6 de novembro, pelasLeis n.os 59/99, de 30 de junho, e16/2001, de 22 de junho, pelosDecretos-Leis n.os 272/2001, de 13 de outubro,273/2001, de 13 de outubro,323/2001, de 17 de dezembro, e38/2003, de 8 de março, pelaLei n.º 31/2003, de 22 de agosto, pelosDecretos-Leis n.os 199/2003, de 10 de setembro, e59/2004, de 19 de março, pelaLei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, peloDecreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, pelaLei n.º 40/2007, de 24 de agosto, pelosDecretos-Leis n.os 324/2007, de 28 de setembro, e116/2008, de 4 de julho, pelasLeis n.os 61/2008, de 31 de outubro, e14/2009, de 1 de abril, peloDecreto-Lei n.º 100/2009, de 11 de maio, e pelasLeis n.os 29/2009, de 29 de junho,103/2009, de 11 de setembro,9/2010, de 31 de maio,23/2010, de 30 de agosto,24/2012, de 9 de julho,31/2012e32/2012, de 14 de agosto,23/2013, de 5 de março,79/2014, de 19 de dezembro,82/2014, de 30 de dezembro,111/2015, de 27 de agosto,122/2015, de 1 de setembro,137/2015, de 7 de setembro,143/2015, de 8 de setembro,150/2015, de 10 de setembro,5/2017, de 2 de março,8/2017, de 3 de março,24/2017, de 24 de maio,43/2017, de 14 de junho, e48/2018, de 14 de agosto, passa a ter a seguinte redação:
«Artigo 1091.º
[...]
1 - ...
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;
b) ...
2 - ...
3 - ...
4 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º é expedida por carta registada com aviso de receção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da receção.
5 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, sem prejuízo das especificidades, em caso de arrendamento para fins habitacionais, previstas nos números seguintes.
6 - No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417.º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.
7 - Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo.
8 - No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:
a) O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
b) A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º deve indicar os valores referidos na alínea anterior;
c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.
9 - Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.»
Artigo 3.º
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Aprovada em 21 de setembro de 2018.
O Presidente da Assembleia da República, Eduardo Ferro Rodrigues.
Promulgada em 12 de outubro de 2018.
Publique-se.
O Presidente da República, MARCELO REBELO DE SOUSA.
Referendada em 18 de outubro de 2018.
Pelo Primeiro-Ministro, Maria Manuel de Lemos Leitão Marques, Ministra da Presidência e da Modernização Administrativa.
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