Jurisprudência
Ac. STJ 4/2022 (Série I), de 22-03-2022
Supremo Tribunal de Justiça
2022-05-10 / 11:07
10-05-2022
Propriedade horizontal e alojamento local
Conteúdo do título constitutivo
Direito de cada condómino se opor a que as frações dos restantes condóminos sejam usadas para fim diverso
Fração que se destina a habitação: não é permitida a realização de alojamento local
Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local
Código Civil: artigos 1418.º, n.º 2, alínea a), e 1422.º, n.º 2, alíneas c) e d)
Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto: artigos 4.º, n.º 4, 6.º, n.º 1, alínea a) e 9.º, n.º 2 (redação da Lei n.º 62/2018, de 22-08)
(1) Acórdão do STJ n.º 4/2022 (Série I), de 22 de março / SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Pleno das Secções Cíveis. - No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local. Diário da República. - Série I - n.º 90 (10-05-2022), p. 8 - 32.
SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022
Acordam, no Pleno das Secções Cíveis, do Supremo Tribunal de Justiça
(...)
19 - Reflexo da posição adoptada em Uniformização sobre o acórdão recorrido
O Acórdão recorrido colheu a orientação correcta, de acordo com a perspectiva defendida nesta uniformização, pelo que não é de alterar a decisão adoptada pelo tribunal, que assim se mantém.
III - Decisão
Nestes termos e pelos fundamentos invocados, acorda-se no Pleno das Secções Cíveis do Supremo Tribunal de Justiça:
a) Uniformizar a Jurisprudência nos seguintes termos:
No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.
b) Confirmar o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, Supremo Tribunal de Justiça, 22 de Março de 2022. - Fátima Gomes (Relatora) - Graça Amaral - Maria Olinda Garcia (com declaração de voto) - Catarina Serra - António Oliveira Abreu - Maria João Vaz Tomé - António Magalhães - Fernando Jorge Dias - José Maria Ferreira Lopes - João Cura Mariano - Manuel Capelo - Tibério Nunes da Silva - António Barateiro Martins - Fernando Batista de Oliveira - José Vieira e Cunha - Luís Espírito Santo - António Isaías Pádua - Nuno Ataíde das Neves - António José Ferraz de Freitas Neto - Maria dos Prazeres Couceiro Pizarro Beleza - Ana Paula Boularot - Maria Clara Sottomayor - Manuel Tomé Soares Gomes - José Rainho - Maria da Graça Trigo - Pedro de Lima Gonçalves - Maria Rosa Oliveira Tching - Rijo Ferreira (vencido conforme declaração de voto que junto).
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Proc. 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A
115264591
(2) Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966 / Ministério da Justiça. Gabinete do Ministro. - Aprova o Código Civil e regula a sua aplicação - Revoga, a partir da data da entrada em vigor do novo Código Civil, toda a legislação civil relativa às matérias que o mesmo abrange. Diário do Governo. - Série I - n.º 274 (25-11-1966), p. 1883 - 2086. Legislação Consolidada (12-11-2021).
Livro III - DIREITO DAS COISAS
Capítulo VI - Propriedade horizontal
Artigo 1418.º
Conteúdo do título constitutivo
1 - No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2 - Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3 - A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Artigo 1419.º
1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.
2 - A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.
3 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o n.º 1, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.
4 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º
Artigo 1422.º
(Limitações ao exercício dos direitos)
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às frações que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3 - As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
(3) Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto / Ministério da Economia. - Aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Diário da República. - Série I - n.º 166 (29-08-2014), p. 4570 - 4577. Legislação Consolidada (29-01-2021).
«Este Decreto-Lei n.º 128/2014 foi modificado pelo Decreto-Lei n.º 62/2015, de 23-04, sem particular relevo para o caso dos autos, e veio a sofrer novas alterações pela Lei n.º 62/2018, de 22-08 (e ainda pela Lei n.º 71/2018, de 31 de Dezembro e pelo Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de Janeiro, ambos sem repercussão no caso dos autos)».
Artigo 4.º
Prestação de serviços de alojamento
1 - Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.
2 - Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:
a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza, por períodos inferiores a 30 dias.
3 - A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.
4 - Não pode haver lugar à instalação e exploração de 'hostels' em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo.
Alterações
Alterado pelo artigo 2.º da Lei n.º 62/2018, de 22-08, em vigor a partir de 2018-10-21
Artigo 5.º
1 - O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, nos termos do artigo seguinte.
2 - A comunicação prévia com prazo é realizada exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que confere a cada pedido um número decorrido o prazo previsto no n.º 9 do artigo 6.º, o qual constitui, para efeitos do presente decreto-lei, e em caso de não oposição, o número de registo do estabelecimento de alojamento local, e que remete automaticamente ao Turismo de Portugal, I. P., para os efeitos previstos no artigo 10.º
3 - A comunicação prévia com prazo é obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimentos de alojamento local.
Alterações
Alterado pelo artigo 2.º da Lei n.º 62/2018, de 22-08, em vigor a partir de 2018-10-21
Artigo 6.º
Comunicação prévia com prazo
1 - Da comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal devem obrigatoriamente constar as seguintes informações:
a) A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel; (...)
Alterações
Alterado pelo artigo 2.º da Lei n.º 62/2018, de 22-08, em vigor a partir de 2018-10-21
Alterado pelo artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23-04, em vigor a partir de 2015-06-22
Artigo 7.º
1 - O documento emitido pelo Balcão Único Eletrónico dos serviços contendo o número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.
2 - O número de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de 'moradia' e 'apartamento', localizado em áreas de contenção nos termos do artigo 15.º-A é pessoal e intransmissível ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva.
3 - Nos termos do número anterior, o título de abertura ao público caduca em caso de:
a) Transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração;
b) Transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50 %.
4 - O número anterior não se aplica em caso de sucessão.
Alterações
Alterado pelo artigo 2.º da Lei n.º 62/2018, de 22-08, em vigor a partir de 2018-10-21
Artigo 9.º
1 - O Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente pode determinar, precedido de audiência prévia, o cancelamento do registo do respetivo estabelecimento nas seguintes condições:
a) Quando exista qualquer desconformidade em relação a informação ou documento constante do registo;
b) No caso de instalação de novo alojamento local em violação de áreas de contenção estabelecidas nos termos do artigo 15.º-A, após a respetiva definição;
c) Por violação dos requisitos estabelecidos nos artigos 11.º a 17.º
2 - No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente.
3 - O Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação nos vereadores, decide sobre o pedido de cancelamento.
4 - O cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento, sem prejuízo do direito de audiência prévia.
5 - Nos casos em que o município verifique que o estabelecimento é explorado sem registo para o efeito comunica o facto à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE).
6 - A cessação de exploração implica:
a) O cancelamento do registo do estabelecimento, se a este tiver havido lugar;
b) Quando esteja em causa o cancelamento nos termos do n.º 2, a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período fixado na decisão, num máximo de um ano.
7 - O cancelamento do registo deve ser imediatamente comunicado pela câmara municipal territorialmente competente ao Turismo de Portugal, I. P., e à ASAE, competindo ao primeiro proceder à comunicação às plataformas eletrónicas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento de que o registo do estabelecimento foi cancelado.
Alterações
Alterado pelo artigo 2.º da Lei n.º 62/2018 , de 22-08, em vigor a partir de 2018-10-21
Biblioteca da Ordem dos Advogados boa@cg.oa.pt
2022-05-10 / 11:04