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Direito português

Lei 4-C/2020, de 06-04

Coronavírus (COVID-19): legislação e regulamentação

TEXTO INTEGRAL

06-04-2020

Arrendamento urbano habitacional e não habitacional: mora no pagamento da renda no âmbito da pandemia COVID-19

Lei n.º 4-C/2020, de 06 de abril / Assembleia da República. - Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.Diário da República. - Série I - n.º 68 - 3.º Suplemento (06-04-2020), p. 35-(15) a 35-(19). Legislação Consolidada (07-07-2021)

ÍNDICE SISTEMÁTICO

Capítulo I Disposições gerais

Capítulo II Arrendamento habitacional

Capítulo III Arrendamento não habitacional

Capítulo IV Entidades públicas

Artigo 11.º Suspensão, redução ou isenção de renda devidas a entidades públicas

Capítulo V Disposições complementares

Capítulo VI Disposições finais e transitórias

////////////////////////////////////// REGULAMENTAÇÃO //////////////////////////////////////

07-07-2021

Mora no pagamento da renda e garantia de fornecimento de serviços essenciais

(1) Decreto-Lei n.º 56-B/2021, de 7 de julho / Presidência do Conselho de Ministros. - Altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda e estabelece a garantia de fornecimento de serviços essenciais, no âmbito da pandemia da doença COVID-19. Diário da República. - Série I - n.º 152 - 1.º Suplemento (07-07-2021), p. 258-(2) a 258-(4). Legislação Consolidada (06-08-2021).

(2) Lei n.º 4-C/2020, de 06 de abril / Assembleia da República. - Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.Diário da República. - Série I - n.º 68 - 3.º Suplemento (06-04-2020), p. 35-(15) a 35-(19). Legislação Consolidada (07-07-2021)

ÍNDICE SISTEMÁTICO

Capítulo I Disposições gerais

Capítulo II Arrendamento habitacional

Capítulo III Arrendamento não habitacional

Capítulo IV Entidades públicas

Artigo 11.º Suspensão, redução ou isenção de renda devidas a entidades públicas

Capítulo V Disposições complementares

Capítulo VI Disposições finais e transitórias

02-02-2021

Arrendamento para habitação: mora no pagamento das rendas atendendo à situação pandémica

(1) Portaria n.º 26-A/2021, de 2 de fevereiro / INFRAESTRUTURAS E HABITAÇÃO. - Procede à primeira alteração da Portaria n.º 91/2020, de 14 de abril, que define, em execução do disposto no n.º 2 do artigo 3.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, um regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas atendendo à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e doença COVID-19, os termos em que é efetuada a demonstração da quebra de rendimentos para efeito de aplicação daquele regime excecional a situações de incapacidade de pagamento das rendas habitacionais devidas a partir de 1 de abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo da vigência do estado de emergência. Diário da República. - Série I - n.º 22 - 1.º Suplemento (02-02-2021), p. 15-(2) a 15-(6).

(3) Portaria n.º 91/2020, de 14 de abril / Infraestruturas e Habitação. - Define, em execução do disposto no n.º 2 do artigo 3.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas atendendo à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e doença COVID-19, os termos em que é efetuada a demonstração da quebra de rendimentos para efeito de aplicação daquele regime excecional a situações de incapacidade de pagamento das rendas habitacionais devidas a partir de 1 de abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo da vigência do estado de emergência. Diário da República. - Série I - n.º 73 (14-04-2020), p. 16 - 19. Legislação Consolidada (02-02-2021).

20-08-2020

Arrendamento urbano não habitacional: situações de mora no pagamento da renda

(1.1) Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto / ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA. - Altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional, no âmbito da pandemia da doença COVID-19, procedendo à segunda alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril. Diário da República. - Série I - n.º 162 (20-08-2020), p. 2 - 4.

(1.2) Declaração de Retificação n.º 39/2020, de 12 de outubro / ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA. - Declaração de retificação à Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto, que «Altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional, no âmbito da pandemia da doença COVID-19, procedendo à segunda alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril». Diário da República. - Série I - n.º 198 (12-10-2020), p. 4 - 5.

(3) Lei n.º 4-C/2020, de 06 de abril / Assembleia da República. - Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19. Diário da República. - Série I - n.º 68 - 3.º Suplemento (06-04-2020), p. 35-(15) a 35-(19). Legislação Consolidada (12-10-2020).

////////////////////////////////////// VERSÃO INICIAL //////////////////////////////////////

ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA

Lei n.º 4-C/2020

de 6 de abril

Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19

A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:

CAPÍTULO I

Disposições gerais

Artigo 1.º

Objeto

1 - A presente lei estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, atendendo à situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19.

2 - O disposto na presente lei é ainda aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

Artigo 2.º

Âmbito territorial

A presente lei é aplicável em todo o território nacional.

CAPÍTULO II

Arrendamento habitacional

Artigo 3.º

Quebra de rendimentos dos arrendatários e senhorios habitacionais

1 - No caso de arrendamentos habitacionais, a presente lei é aplicável quando se verifique:

a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou

c) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

d) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.

2 - A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

Artigo 4.º

Mora do arrendatário habitacional

Nas situações previstas no artigo anterior, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Artigo 5.º

Apoio financeiro

1 - Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra referida no artigo 3.º, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).

2 - O disposto no número anterior não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

3 - Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos referida na alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.

4 - Os empréstimos a que se referem os n.os 1 e 3 são concedidos pelo IHRU, I. P., ao abrigo das suas atribuições, em particular da competência prevista na alínea k) do n.º 2 do artigo 3.º doDecreto-Lein.º 175/2012, de 2 de agosto, na sua redação atual, e têm, como primeiras fontes de financiamento, as verbas inscritas no seu orçamento para 2020 provenientes da consignação de receita de impostos sobre o rendimento e, se necessário, das verbas a transferir para o IHRU, I. P., pela Direção-Geral do Tesouro e Finanças no âmbito de políticas de promoção de habitação, financiadas por receitas de impostos inscritas no capítulo 60, ambas nos termos previstos no Orçamento do Estado para 2020, aprovado pelaLein.º 2/2020, de 31 de março, bem como nos saldos transitados do Programa SOLARH, criado peloDecreto-Lein.º 39/2001, de 9 de fevereiro, na sua redação atual.

5 - O regulamento a ser elaborado pelo IHRU, I. P., com as condições de concessão dos empréstimos referidos nos números anteriores, atendendo à urgência e ao seu especial fim, produz todos os seus efeitos a contar da data da sua divulgação no Portal da Habitação, na sequência de aprovação pelo conselho diretivo do IHRU, I. P., sujeita a homologação do membro do Governo responsável pela área da habitação.

Artigo 6.º

Deveres de informação

1 - Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capítulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos da portaria a que se refere o n.º 2 do artigo 3.º

2 - O disposto no número anterior não se aplica às rendas que se vençam na data prevista no artigo 14.º, podendo em tal caso a notificação ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei.

CAPÍTULO III

Arrendamento não habitacional

Artigo 7.º

Quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais

O presente capítulo aplica-se:

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo doDecreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos noDecreto-Lein.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo daLeide Bases da Proteção Civil, aprovada pelaLein.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, daLeide Bases da Saúde, aprovada pelaLein.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos noDecreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

Artigo 8.º

Diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais

O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Artigo 9.º

Cessação do contrato ou outras penalidades

1 - A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

2 - Aos arrendatários abrangidos pelo artigo 7.º não é exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos termos do número anterior.

Artigo 10.º

Cessação do contrato ou outras penalidades

O disposto no presente capítulo aplica-se, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais.

CAPÍTULO IV

Entidades públicas

Artigo 11.º

Suspensão, redução ou isenção de renda devidas a entidades públicas

1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos anteriores, as entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

2 - O disposto no número anterior não se aplica àqueles que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

3 - As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.

4 - As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

CAPÍTULO V

Disposições complementares

Artigo 12.º

Indemnização

1 - A indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é exigível sempre que se verifique o disposto nos artigos 4.º e 7.º da presente lei.

2 - O disposto no n.º 3 do artigo 1041.º do Código Civil não é aplicável durante o período de aplicação da presente lei.

Artigo 13.º

Vencimento imediato

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.

CAPÍTULO VI

Disposições finais e transitórias

Artigo 14.º

Aplicação da lei no tempo

A presente lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.

Artigo 15.º

Entrada em vigor

A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Aprovada em 2 de abril de 2020.

O Presidente da Assembleia da República, Eduardo Ferro Rodrigues.

Promulgada em 3 de abril de 2020.

Publique-se.

O Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa.

Referendada em 6 de abril de 2020.

O Primeiro-Ministro, António Luís Santos da Costa.

(2) Lei n.º 17/2020, de 29 de maio / ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA. - Altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, procedendo à primeira alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril. Diário da República. - Série I - n.º 105 (29-05-2020), p. 18 - 20.

ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA

Lei n.º 17/2020
de 29 de maio

Sumário: Altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida
nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no
âmbito da pandemia COVID-19, procedendo à primeira alteração à Lei n.º 4-C/2020,
de 6 de abril.
Altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos
de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito
da pandemia COVID -19, procedendo à primeira alteração à Lei n.º 4 -C/2020, de 6 de abril

A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:

Artigo 1.º

Objeto

A presente lei procede à primeira alteração àLei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia da doença COVID-19.

Artigo 2.º

Alteração àLei n.º 4-C/2020, de 6 de abril

Os artigos 7.º, 8.º, 9.º, 10.º, 12.º e 14.º daLei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 7.º

[...]

...:

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo doDecreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos noDecreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pelaLei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pelaLei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das disposições anteriores, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos noDecreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

Artigo 8.º

[...]

1 - (Anterior corpo do artigo.)

2 - Até 1 de setembro de 2020, o arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode igualmente diferir o pagamento das rendas vencidas, pelos meses em que ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 seja determinado o encerramento de instalações ou suspensão de atividades ou no primeiro mês subsequente desde que compreendido no referido período, aplicando-se o disposto nos n.ºs 4 e 5.

3 - No caso de arrendatários abrangidos pelo disposto nos números anteriores, o período de regularização da dívida só tem início a 1 de setembro de 2020, ou após o término do mês subsequente àquele em que cessar o impedimento se anterior a esta data.

4 - Do disposto nos números anteriores não pode, contudo, resultar um período de regularização da dívida que ultrapasse o mês de junho de 2021.

5 - As rendas vencidas e cujo pagamento foi diferido ao abrigo do presente regime devem ser satisfeitas em prestações mensais não inferiores ao valor resultante do rateio do montante total em dívida pelo número de meses em que esta deva ser regularizada, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Artigo 9.º

[...]

1 - A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, bem como, no caso de estabelecimentos e instalações que permaneçam encerrados ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, nos meses em que esta vigorar e no mês subsequente, e até 1 de setembro de 2020, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

2 - ...

Artigo 10.º

Outras formas contratuais

Artigo 12.º

[...]

1 - ...

2 - A indemnização a que se refere o número anterior, por atraso no pagamento de rendas que se vençam até 1 de setembro de 2020, não é exigível nos casos em que o seu pagamento possa ser diferido conforme o disposto no n.º 2 do artigo 8.º

3 - (Anterior n.º 2.)

Artigo 14.º

[...]

1 - (Anterior corpo do artigo.)

2 - O disposto nos artigos 5.º e 11.º é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de setembro de 2020.»

Artigo 3.º

Entrada em vigor

A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Aprovada em 21 de maio de 2020.

O Presidente da Assembleia da República, Eduardo Ferro Rodrigues.

Promulgada em 25 de maio de 2020.

Publique-se.

O Presidente da República, MARCELO REBELO DE SOUSA.

Referendada em 26 de maio de 2020.

O Primeiro-Ministro, António Luís Santos da Costa.

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2020-05-29 / 19:47