Jurisprudência
Ac. STJ 14/2024 (Série I), de 08-10-2024
Supremo Tribunal de Justiça | 2024
2025-01-21 / 18:09
12-12-2024
Venda de imóvel hipotecado
Arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca não caduca
CCIV/1966: art. 824.º, n.º 2 (inaplicável)
RAR: art. 22.º, n.º 1
(1.1) Acórdão do STJ n.º 14/2024 (Série I), de 8 de outubro de 2024, Proc. n.º 2560/09.1TBLLE-C.E1.S2 / Supremo Tribunal de Justiça. - «A venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar este arrendamento de harmonia com o preceituado no n.º 1 do art. 22.º do RAR, sendo inaplicável o disposto n.º 2 do art. 824.º do CC.». Diário da República. - Série I - n.º 241 (12-12-2024), p. 1-24. Versão consolidada
SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 14/2024
Proc. n.º 2560/09.1TBLLE-C.E1.S2.
Julgamento ampliado de revista no Supremo Tribunal de Justiça
Em acção executiva, sob a forma de processo comum, que E..., gmbh, moveu contra AA, foi designada a venda por abertura de propostas em carta fechada de um prédio misto e de uma fracção autónoma, tendo AA e BB (arrendatário) requerido que fosse dada sem efeito a venda aprazada em virtude de tanto o anúncio como o edital serem omissos em relação ao arrendamento e ao subarrendamento que oneravam o referido prédio misto. O requerimento foi indeferido com os seguintes fundamentos: “Entende o tribunal que inexiste qualquer fundamento para dar sem efeito a venda executiva no que tange a qualquer um dos bens imóveis. Com efeito, embora o prédio misto se ache alegadamente onerado com um contrato de arrendamento que foi objeto de subarrendamento, sucede que o mencionado contrato não subsistirá à venda executiva, em virtude do mesmo ter sido celebrado em momento posterior (ou seja data de 12.10.2009) à constituição da hipoteca (registada em 25.08.2005) que igualmente onera o prédio penhorado e que foi constituída a favor do e que atualmente se encontra na titularidade do credor reclamante Bolsimo - Gestão de Activos, SA. A este propósito pode ler-se no Acórdão da Relação de Lisboa de 12.12.2013, Proc. n.º 88726/05.2YYLSB.L1-2 que: I - A norma do artigo 1057.º do Código Civil não é absoluta e conhece os mesmos limites, para tutela dos credores e adquirentes - terceiros relativamente à relação locatícia - que os próprios direitos reais sofreriam em hipótese de venda executiva. II - Assim, o arrendamento de imóvel, posterior à constituição de garantia como a hipoteca do mesmo, destarte prioritária, caduca com a venda, Ex vi do artigo 824.º, n.º 2, Código Civil. E, inexistindo qualquer ónus que deva subsistir à venda executiva, inexiste qualquer fundamento para a sua publicitação (nos mesmos termos que não foi publicitada a hipoteca que igualmente onera o bem imóvel). Nestes termos indefiro o requerido, devendo manter-se a data já designada para a abertura de proposta. Custas pelo incidente anómalo a cargo do executado que fixo em 1 (uma) UC - art.7.º, n.º 8 e 4 do Regulamento das Custas Judiciais”. Inconformados, AA e BB apresentaram-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida e pela sua substituição por uma outra que decretasse que o arrendamento não havia caducado com a venda executiva. Por Acórdão de 30.05.2019, os Exmos. Desembargadores do Tribunal da Relação de Évora decidiram pela total improcedência do recurso e confirmaram a decisão recorrida. Deste Acórdão vieram, de seguida, AA e BB interpor recurso de revista por via excepcional, ao abrigo do artigo 672.º do CPC, com vista a alcançar uma decisão em que seja reconhecido que o arrendamento não caducou com a venda executiva. Formulam, a final, as seguintes conclusões: “I A)-O recurso deve ser admitido como revista excepcional, com subida em separado e efeito devolutivo, por se verificarem os pressupostos que depende a sua admissão como tal, por haver dupla conforme, ou seja, o acórdão recorrido confirmou sem qualquer voto de vencido a sentença da 1.ª Instância e com a mesma fundamentação jurídica, razão pela qual, os recorrentes lhes está vedado ex vi do n.º 3 do artº671 o recurso de revista normal, com a excepção do preceituado no artº672 onde se enquadra na alínea c)do n.º 1 do CPC. B)-Através das suas alegações, deve dar-se como provado que o recorrente preencheu todos os pressupostos que a lei no artº672 faz depender a admissão desta revista excepcional. II O ACÓRDÃO FUNDAMENTO ESTÁ EM CONTRADIÇÃO FRONTAL COM O ACÓRDÃO RECORRIDO. Razão pela qual deve ser admitido o recurso no Supremo Tribunal de Justiça EX vi dos preenchimento dos pressuposto do artº672 n.º 1 alínea c)em conjugação com o artº674 ambos do CPC, que fixa a competência do STJ e os fundamentos do recurso que no entender do recorrente é a violação expressa do artº1057 do Ccivil e tudo que ele representa para os cidadãos e comunidade jurídica e na certeza do direito, por erro de aplicação e interpretação deste normativo que depende da verificação de certos factos e alegações que não foram produzidas in processo e por se encontrar o acórdão recorrido em OPOSIÇÃO FRONTAL com o acórdão fundamento, tendo em vista a Uniformização da jurisprudência na aplicação do artº1057 do C.C.. Deve ser prolatado acórdão que, considere a revista excepcional procedente e REVOGUE QUER A SENTENÇA, QUER O ACORDÃO DA RELAÇÃO RECORRIDO, por total oposição com o acórdão FUNDAMENTO, DECLARANDO QUE O ARRENDAMENTO E SUBARRENDAMENTO NÃO CADUCARAM COM A VENDA EXECUTIVA ex vi do n.º 2 do artº824 do C.C., continuando o recorrente na detenção do imóvel locado”.
(...)
A DECISÃO
Pelo exposto, concede-se provimento ao recurso, revoga-se o acórdão recorrido e determina-se que o despacho de 1.ª instância, que indeferiu o requerido pelos recorrentes, seja substituído por outro que designe a data da abertura de propostas nos termos agora decididos.
Custas pela recorrida.
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Fixa-se, por fim, a seguinte Uniformização de Jurisprudência:
“A venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar este arrendamento de harmonia com o preceituado no n.º 1 do art. 22.º do RAR, sendo inaplicável o disposto n.º 2 do art. 824.º do CC.”
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Após trânsito em julgado, remeta certidão do acórdão para publicação na 1.ª série do Diário da República, conforme o disposto no artigo 687.º, n.º 5, do CPC.
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Lisboa, 8 de Outubro de 2024. - António Magalhães (Relator) - Ricardo Alberto Santos Costa - Fernando Jorge Dias - Rijo Ferreira - Manuel Capelo - Jorge Manuel Arcanjo - António Isaías Pádua - Ana Maria Pereira de Moura Resende - Nuno Ataíde das Neves - Ana Paula Lobo - Manuel José Aguiar Pereira - Afonso Henrique Ferreira - Ana Paula Boularot - Maria Clara Sottomayor - Pedro de Lima Gonçalves - Graça Amaral - Maria Olinda Garcia - António Oliveira Abreu (voto vencido e acompanho à declaração de voto da Conselheira Catarina Serra) - Maria João Vaz Tomé (voto vencida e acompanho a declaração de voto da Senhora Conselheira Catarina Serra, assim como a declaração de voto da Senhora Conselheira Maria dos Prazeres Pizarro Beleza apresentada no AUJ n.º 15/2021) - José Maria Ferreira Lopes (Vencido, aderindo à declaração de voto da Cons.Catarina Serra) - Tibério Nunes da Silva (Vencido, acompanhando a declaração de voto da Srª Cons. Catarina Serra) - António Barateiro Martins (vencido, nos Termos da declaração de voto da Exma Conselheira Catarina Serra) - Fernando Baptista de Oliveira (vencido) - Luís Espírito Santos (vencido pelas razões constantes do voto da Ex.ª Conselheira Dr.ª Catarina Serra) - Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (vencida, pelo fundamento do voto de vencida junto pela Cons. Catarina Serra e do voto de vencida que juntei ao AUJ n.º 151/2021). Digo, AUJ n.º 15/2021 - Maria da Graça Trigo (voto vencida acompanhando a declaração de voto da Cons. Catarina Serra) - Catarina Serra - vencida nos termos da minha declaração de voto em anexo. Subscrevo ainda a declaração de voto da senhora Conselheira Maria dos Prazeres Beleza no processo/AUJ n.º 15/2021 - João Cura Mariano (Presidente) (vencido pelas razões que constam da declaração da Senhora Conselheira Catarina Serra).
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Proc. n.º 2560/09.1TBLLE-C.E1.S2
(1.2) Declaração de Retificação n.º 5/2025/1 (Série I), 21 de janeiro / Supremo Tribunal de Justiça. - Retifica o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 14/2024, publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 241, de 12 de dezembro de 2024.
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